राज्यको शून्य लागतमा ल्याण्डपुलिङमार्फत आवास विकास गर्न तयार छौं [अन्तरवार्ता]

अभियान संवाददाता

ग्रिनहिल सिटी प्रालिका अध्यक्ष भेषराज लोहनी नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका बहालवाला अध्यक्ष समेत हुन् । महासंघमा अध्यक्ष भएर आएसँगै लोहनीले घरजग्गा व्यवसायलाई व्यवस्थित र मर्यादित बनाउनुपर्ने, सरकारले मात्रै गर्दै आएको ल्याण्डपुलिङ निजीक्षेत्रले पनि गर्न पाउनुपर्ने तथा घरजग्गा क्षेत्रलाई धितोपत्र बजारजस्तै व्यवस्थित बनाउनुपर्ने लगायत विषयमा सरकारसँग ‘लबिङ’ गर्दै आएका छन् । प्रस्तुत छ, उनीसँग घरजग्गा क्षेत्रका विकृति, लगानी, नीति लगायत विषयमा आर्थिक अभियानका प्रधान सम्पादक मदन लम्सालले गरेको कुराकानीको सार : 

अहिलेको घरजग्गा व्यवसायको अवस्था कस्तो छ ? कसरी काम गरिरहनुभएको छ ?

हाम्रो देशको समग्र अर्थतन्त्र नै सुस्त अवस्थामा रहेकाले घरजग्गा क्षेत्र पनि त्यसबाट अलग छैन । राज्यले गर्नुपर्ने नीतिगत व्यवस्था कमजोर र कार्यान्वयनको पक्ष फितलो रहेकाले यो क्षेत्र सुस्त नै छ । अहिले ‘अफसिजन’ पनि भएकाले खासै सुधार भने भएको छैन । तर पछिल्लो समय कित्ताकाटको समस्या समाधान भएको छ । यसले मालपोत कार्यालय केही चलायमान भएको पाइन्छ ।

अर्थतन्त्रमा देखिएको समस्याले यस क्षेत्रमा कत्तिको असर परेको छ ? 

यसलाई हेर्न हामी तथ्यांकमै जानुपर्ने हुन्छ । भूमि व्यवस्था तथा मालपोत कार्यालयको राजस्वको अवस्था हेर्ने हो भने आर्थिक वर्ष २०७७/७८ मा रजिष्ट्रेशन पास र लाभकरबाट ७१ अर्ब उठेको थियो । आर्थिक वर्ष २०७८/७९ मा ७५ अर्ब उठेको थियो । तर आर्थिक वर्ष २०७९/८० मा झन्डै आधा घटेर ४१ अर्बमा सीमित रह्यो । आर्थिक वर्ष २०७९/८० मा झन्डै साढे ७ खर्बको कारोबार भएको थियो । नेपाल राष्ट्र बैंकले मौद्रिक नीतिमा सन् २०२३ मा विश्वकै अर्थतन्त्र सुस्त रहने तथा २०२४ मा सुधार हुँदै जाने अनुमान गरेकाले यसमा सुधार आउने आशा छ । हामीकहाँ बाह्य क्षेत्रका सबैजसो सूचक सकारात्मक दिशामा छन् । आन्तरिक रूपमा पनि केही हदसम्म सुध्रिँदै जाने अपेक्षा छ ।

घरजग्गा क्षेत्रमा यो कारणले प्रभाव पर्‍यो भन्ने केही होला नि ?

घरजग्गा बजारमा अनौपचारिक र औपचारिक गरी दुई प्रकारले कारोबार हुने गरेको छ । हामीकहाँ अनौपचारिक रूपमा बढी कारोबार भएको छ । गत आर्थिक वर्षमा झन्डै साढे ७ खर्बको औपचारिक कारोबार हुँदा त्यति नै बराबर अनौपचारिक कारोबार भएको छ । कतिपय सर्वसाधारणले ‘अन्डर भ्यालू’ रजिष्ट्रेशन गराउने गरेका छन् । हामीले कुनै एउटा मोडल निर्माण गरी नियमन गर्ने सके मात्र अनौपचारिक कारोबार औपचारिक प्रणालीमा आउँछ । जग्गाको वर्गीकरण गर्ने भन्दै सरकारले कित्ताकाट रोक्यो, घरजग्गा कारोबार रोकिएको कारण अर्थतन्त्रमा ठूलो असर पर्‍यो । यसकारण राजस्व घट्यो, जसको प्रभाव सरकारको बजेटमा पर्‍यो । आर्थिक वर्ष २०७९/८० को बजेटको आकार नै दुई पटकसम्म घटाउनुपर्‍यो । यो क्षेत्रलाई रोक्दा कतिसम्म प्रभाव पर्ने रहेछ भन्ने ज्वलन्त उदाहरण अन्य क्षेत्रको कारोबार समेत सुस्त छ ।

यति मात्र नभई कर्जा पनि गत आर्थिक वर्ष २०७९/८० मा राष्ट्र बैंकले समेत १३ प्रतिशतसम्म प्रवाह गर्ने प्रक्षेपण गरेकोमा ३ दशमलव ८ प्रतिशत मात्र भयो । घरजग्गा कारोबार रोक्दा यसको कति ठूलो प्रभाव पर्ने रहेछ भन्ने यसबाट पनि स्पष्ट भएको छ । कित्ताकाट खुलेपछि अहिले सबै क्षेत्रमा केही सुधार देखिन थालेको छ । 

घरजग्गा व्यवसायमा थुप्रै विकृति छन् भनिन्छ । जसले पनि लगानी गर्ने, सहकारीको पैसा सबै यता गयो भनिन्छ । कृषिका नाममा बैंकबाट लिइएको ऋण पनि घरजग्गामा गएको देखिन्छ नि ?

राष्ट्र बैंकले बैंक तथा वित्तीय संथाले २५ प्रतिशतसम्म घरजग्गामा ऋण प्रवाह गर्न सक्ने व्यवस्था गरिदिएको छ । बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट हाल ४८ खर्ब कर्जा प्रवाह भएको छ । यसमध्ये २ खर्ब ६० अर्ब घरजग्गा क्षेत्रमा लगानी भएको छ भने साढे ३ खर्ब घर कर्जामा गएको छ । यी दुवै गरेर ११ प्रतिशतभन्दा तल छ । यसरी हेर्दा अझै १४ प्रतिशतसम्म लगानी गर्ने ठाउँ छ । अर्कातर्फ कतिपय कम्पनी तथा व्यवसायीले कृषिका लागि भनेर वा अर्को शीर्षकमा लिएको कर्जा पूर्ण लगानी नगरेर केही अंश घरजग्गामा ल्याएको हुन सक्ने भएकाले राष्ट्र बैंकले चालू पूँजी कर्जासम्बन्धी मार्गदर्शन लागू गरेको छ । हिजो यो कमीकमजोरी रह्यो होला । अब यसलाई नियन्त्रण गर्ने मोडालिटी तयार भइसकेको छ । त्यस्तै, सहकारीले समेत झन्डै ५ अर्ब बराबरको ऋण प्रवाह गरेको देखिन्छ । यसमध्ये कति यस क्षेत्रमा गएको हो, यकीन तथ्यांक छैन । ठूला सहकारीले आफूले उठाएको निक्षेपमध्ये ठूलो रकम त्यसका सञ्चालकले प्रयोग गरेको, तर व्यवस्थित रूपमा नगरी बढी रकम घरजग्गामा लगानी गरेको देखिने गरेको छ । यद्यपि सम्बन्धित क्षेत्रमै लगानी गरेको भए पनि हालको अवस्थाका कारण घरजग्गामा लगानी गरेर यस्तो भयो भन्ने परेको छ । यसमा प्लानिङ गर्नुपर्ने थियो । यस क्षेत्रमा कति लगानी गर्ने वा कति जगेडा राख्नुपर्ने लगायतको प्लानिङ भएन । सहकारीको ५ खर्ब लगानी देखिन्छ । तर, हामीले तीनखम्ने अर्थनीति भनेका छौं । सहकारीले ग्रामीण क्षेत्रमा मिटरब्याज निरुत्साहनमा निर्वाह गरेको भूमिकालाई कम आकलन गर्न मिल्दैन ।

उपत्यकाभित्र ३० रोपनीको हदबन्दी लगाएर ठूलो ‘टाउनसिप’ बनाउन सकिँदैन । 

चाहिनेभन्दा बढी खण्डीकरण भयो, मूल्य पनि यति धेरै आकाशियो कि सबैभन्दा महँगो मूल्य कहाँ छ भन्दा नेपालमा भन्नुपर्ने अवस्था पनि आयो नि, होइन ?

हामी घरजग्गा व्यवसायीले मात्रै ५० हजारभन्दा बढी घर तथा अपार्टमेन्ट बनाएछौं । जब कि नेपालमा ७६ लाख घर छन्, जसमध्ये काठमाडौं उपत्यकामा मात्रै ६ लाख ८५ हजारभन्दा बढी छन् । यसको अर्थ हामीले १ प्रतिशत पनि बनाउन सकेका छैनौं । जग्गामा पनि कम्पनीबाट भन्दा व्यक्तिगत रूपमा बढी कारोबार भएको छ । यसकारण व्यवस्थित आवास निर्माण तथा कारोबार कम्पनीले मात्र गर्न पाउनुपर्छ भनेर सरकारलाई भन्दै आएका छौं । सरकारले आर्थिक वर्ष २०७९/८० को बजेटमै घरजग्गाको कारोबार रजिष्टर्ड कम्पनीले मात्र गर्न पाउने व्यवस्था गरिने र यो व्यवस्था सोही आर्थिक वर्षभित्र सबै महानगर तथा उपमहानगरपालिकामा कार्यान्वयनमा ल्याइने भनिएको थियो । तर अर्को आर्थिक वर्ष शुरू हुँदा समेत नियम नै बनेको छैन ।

सरकारले बजेटमा फूलबुट्टा भर्ने राम्रा राम्रा शब्द खोजी खोजी राख्ने, तर कार्यान्वयनको पक्ष अत्यन्त फितलो हुने राष्ट्रिय रोग नै भएको छ । विकृति, विसंगतिको अन्त्य गर्न एउटा औषधि प्रयोग गर्नुपर्नेमा हामीले अर्को औषधि प्रयोग गरिरहेका छौं । सरकारले एकैपटक २०७४ सालमा कित्ताकाट रोक्यो, त्यो औषधि थिएन । यो रोग निर्मूल गर्ने एउटै औषधि घरजग्गा कारोबारलाई नेप्सेजस्तै प्रणालीमा लैजान नीतिगत प्रस्थान (पोलिसी डिपार्चर) आवश्यक छ । त्यसका लागि सरकारले ऐन बनाइदिनुपर्छ । यसरी काम गरे घरजग्गा क्षेत्रमा देखिएका ८० प्रतिशतभन्दा बढी समस्या समाधान हुन्छन् । यसका लागि हामीले सकारात्मक पहल र बहस अघि बढाएका छौं । नेपालमा घरजग्गा कारोबार व्यवस्थित हुन नसक्दा यो क्षेत्र नै बदनाम भएको छ । यो बदनामी हुनुमा सरकारले नीति नबनाइदिनु नै प्रमुख कारण हो ।

कित्ताकाट खुलेपछि यो क्षेत्र अब कसरी अगाडि बढ्ला ? 

कित्ताकाट खुले पनि झन्डै ५० प्रतिशतले घटेको कारोबार पुरानै अवस्थामा आउन समय लाग्छ । कित्ताकाट खोल्ने मात्र होइन, समग्र घरजग्गाको कारोबार व्यवस्थित र पारदर्शी हुनुपर्छ भन्ने हाम्रो माग हो । यो क्षेत्रले ग्रामीण तथा शहरी विकासमा राष्ट्रलाई सघाउन सक्नेगरी काम गर्ने ठाउँ देओस् भन्ने अपेक्षा हो । उदाहरणका लागि, काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरणले ४० वर्षमा काठमाडौं उपत्यकामा २२ ओटा टाउन प्लानिङका आयोजना सञ्चालन गरेको भए पनि हालसम्म १२ ओटा मात्र सम्पन्न गरेको छ । १० ओटा पाइपलाइनमै छन् । तर पछिल्लो ११ वर्षमा एउटा पनि नयाँ आयोजना ल्याउन सकेको छैन । यो ४० वर्षमा देशभर २० भन्दा बढी नगर आयोजना विकास गरिए । जस्तै, सुर्खेतको वीरेन्द्रनगर र कैलालीको टीकापुरमा राम्रो टाउन प्लानिङ भएको छ । तर, यो पछिल्लो २० वर्षमा एउटा पनि त्यस्तो आयोजना बन्न सकेन । जब कि यो अवधिमा दु्रत शहरीकरण भएकाले दु्रत प्लानिङ गर्नुपथ्र्यो । यो अवधिमा धेरै मानिस घरजग्गामा आए । यसरी अनौपचारिक रूपमा यस क्षेत्रमा आउने ७ लाखभन्दा बढी छन् । 

कम्पनी रजिष्ट्रार कार्यालयको तथ्यांक हेर्ने हो भने देशभर १८ हजारभन्दा बढी घरजग्गा कम्पनी छन् । ती कम्पनीको चुक्तापूँजी २ खर्ब ७८ अर्ब रुपैयाँ छ । बैंक लगानी २ खर्ब ६० अर्ब रुपैयाँ छ । एकातर्फ तीव्र शहरीकरणमा बढ्ने हुटहुटी देखियो । तर यसलाई व्यवस्थित गरिएन । अब यसलाई व्यवस्थित गर्न शहरी विकास ऐन चाँडोभन्दा चाँडो आउनुपर्छ । यो ऐन २०६८ मा संसद्मा पुगे पनि पास हुन सकेन । फेरि पनि २०७५ सालमा शहरी विकास ऐनको मस्यौदा तयार भएर थन्किएको छ । यो ऐन आउने हो भने सबैले भन्ने त्यही हो– अब ल्याण्डपुलिङ निजीक्षेत्रलाई दिनुपर्छ । सरकारले उपत्यकामा चारओटा शहरको घोषणा गर्‍यो । हुलाकी राजमार्गमा २७ ओटा लगायत मध्यपहाडी लोकमार्गमा विभिन्न शहर घोषणा गरिएका छन् । अब हामीले दु्रतगतिमा ‘टाउनसिप’ बनाउन जरुरी छ । यसो नगरी खण्डीकरण मात्र भयो, मूल्य बढ्यो भनेर टिप्पणी मात्र गर्ने हो भने अबको १०/१५ वर्षमा यी स्थानमा कुनै जमीन खाली रहनेछैन । अब ऐनकानून बनाएर स्रोतको सही प्रयोग गर्नुपर्छ ।

व्यवस्थित आवास तथा शहरीकरणका लागि चाँडोभन्दा चाँडो शहरीविकास ऐन आउनुपर्छ । 

त्यसैले यी कम्पनीलाई सानालाई मझौला र मझौलालाई ठूलो कम्पनीमा रूपान्तरण गर्न सके ती कम्पनीले विभिन्न शहरी क्षेत्रमा जग्गा विकासको काम गर्ने सक्छन् । हामीले व्यवसायीलाई भनेका छौं– ५० अर्ब चुक्तापूँजी भएको कम्पनी खोलौं । यो कम्पनीले वैदेशिक ऋण लिन सक्छ । लगानी ल्याउन सक्छ भने प्रविधि समेत ल्याउन सक्छ । अब हामीले दु्रत गतिमा शहर बनाउनु जरुरी छ भने मुख्य शहरमा ल्याण्डपुलिङ गर्न आवश्यक छ । यो काम कुनै विदेशी आएर गर्दैन । अब राज्यले ल्याण्डमार्केट खोल्नुपर्‍यो । साथै, ल्याण्डपुलिङ गर्ने व्यवस्थासहितको ऐनकानून बनाइदिनुपर्छ ।

कित्ताकाट रोकिँदा पनि कारोबार भएको भन्नुभयो । कस्ता कस्ता कारोबार भए ?

यो ६ वर्षको अवधिमा मालपोत कार्यालयको तथ्यांक हेर्ने हो भने लाखौं कित्ताकाट भए । हामीले २०७४ सालमै भनेका थियौं– पहिले ऐन बनाऔं, नियमावली बनाऔं, निर्देशिका जारी गरौं र जग्गाको वर्गीकरण सकेर मात्र कित्ताकाट रोकौं । त्यतिबेला यो कुरा कसैले पनि सुनेन । तयारीविना निर्णय र कार्यान्वयन फितलो हुँदा ६ वर्षसम्म घरजग्गा कारोबारको क्षेत्र ठप्पप्राय: रहन पुग्यो, जसकारण मालपोत लगायतका कार्यालयमा विकृति पनि बढ्यो । ढिलै भए पनि सरकारले वर्गीकरण सकेपछि कित्ताकाट शुरू भएको छ । हामीले यसलाई स्वागत गरेका छौं ।

नेपालमा आवास क्षेत्रको विकासका लागि साना टुक्रामा मात्र काम भएको देखिन्छ । जग्गा नभएरै हो कि अन्य केही कारण छन् ? 

नेपालमा आवासीय जमीन कति हो भनेर वर्गीकरण भइसकेको छैन । केही समयअघि हामीले कृषि जमीन २५ लाख हेक्टर भन्दै थियौं । तर भर्खरै कृषि विभागले प्रकाशित गरेको तथ्यांक अनुसार कृषि जमीन घटेर २२ लाख हेक्टरमा समेटिएको छ । कुल आवासीय जमीन कति हो भन्ने यकीन छैन । तर करीब ५ लाख हेक्टर जमीन आवासीय हुन सक्ने हाम्रो अनुमान छ । यो जमीन आफैमा ठूलो भूभाग हो । यसैलाई व्यवस्थित गर्न सके ३ करोड जनसंख्यालाई पर्याप्त हुन्छ । उदाहरणका लागि, भारतको गुजरातको भुलेरा भन्ने शहरमा स्मार्ट सिटी बनाइँदै छ । त्यो आयोजनाको क्षेत्र जम्मा ९२१ वर्गकिलोमिटर छ, जुन काठमाडौं उपत्यकाजति नै हो । त्यसमा ९० लाख मान्छे बसाउने योजना छ । नेपालको शहरी जनसंख्या १ करोड मात्र रहेकाले नेपालले ५ लाख हेक्टरमा राम्रो व्यवस्थापन गर्न सक्छ । तर त्यसका लागि साना, फुटकर र टुक्रे आयोजनाबाट हुँदैन ।

२० वर्षअघि र अहिलेको चक्रपथ बाहिरको दृश्य धेरै फरक भइसके । यी क्षेत्र पनि असन–इन्द्रचोकका गल्ली जस्ता हुन लागिसके । यो अवधिमा काठमाडौंमा अव्यवस्थित शहरीकरण बढेको छ । तर निजीक्षेत्रलाई ल्याण्डपुलिङ गर्न दिएको भए धेरै व्यवस्थित हुने थियो । मेरो आफ्नै कम्पनीले देशकै सबैभन्दा ठूलो आयोजना सञ्चालन गरिसकेको छ । त्यो व्यवसायीको हिसाबले हेर्दा मात्र ठूलो हो, राज्यको तवरबाट हेर्दा नगन्य हो । त्यसैले जमीनको कमी भएको होइन, यसको व्यवस्थापन नभएकाले समस्या भएको हो ।

आज खाडीका मुलुकमा बनाइएका आवासीय क्षेत्रमा बस्न मान्छेहरू आउने, हाम्रा जस्तो प्राकृतिक वातावरणयुक्त ठाउँबाट मानिस पलायन हुने विडम्बना छ । तर यो अवस्थाको अन्त्य हुनेछ । संसारमा ६० को दशकबाट ल्याण्डपुलिङको अवधारणाबाट ठूला शहर बने । तर नेपालीको सोच नै साँघुरो भयो, जसले गर्दा ठूला आयोजनाबारे सोच्न समेत सकेनौं । उपत्यकाभित्र ठूलो कम्पनीलाई ३० रोपनीको हदबन्दी लगाएर कुनै ठूलो टाउनसिप बन्न सक्दैन ।

घरजग्गामा देखाउने मूल्य एउटा र कारोबार गर्ने मूल्य फरक छ भन्नुभयो, यसको कारण के हो ?

सरकारका विभिन्न निकायले फरक फरक मूल्यांकन गर्ने हुँदा कुन मूल्यलाई आधिकारिक मान्ने भन्ने नै स्पष्ट छैन । संघीय सरकारको मूल्यांकन एउटा छ । स्थानीय तहले अर्को गर्छ, बैंकले फेरि अर्को गर्छन्, कुन मूल्यांकन आधिकारिक हो ? सर्वसाधारणले पनि वास्तविक मूल्यमा कारोबार गर्न चाहेको छैन, खरीद गर्नेले पनि चाहेको छैन । किनकि यसमा लाभकरका कुरा छन् । रजिष्ट्रशन कर महँगो छ । यसलाई घटाऊँ र सरकारी मूल्यलाई दोब्बर/तेब्बर पारौं भन्दै आएका छौं । यो भयो भने वास्तविक मूल्यमा खरीदविक्री हुन्छ । यसका थुप्रै विकृति, विसंगति छन् । यसको एउटै औषधि भनेको सानो सानो सिटामोलले हुँदैन, अब शल्यक्रियामै जानुपर्छ । यो भनेको ऐन निर्माण हो । 

यो कुरा धेरै पहिल्यैदेखि उठेको हो । अब पनि छलफल गरिरहने र कुम्भकर्ण भएर सुतिरहने कि बिउँझिने हो भन्ने हो । आशा राखौं, आजसम्म जे जे भयो, कुम्भकर्ण सुत्यो, अब जाग्दा कम्तीमा ६ महीना ननिदाउने गरी ऐनकानून बनोस्, बनाइयोस्, काम गर्न हामी तयार छौं । ऐन आए ८० प्रतिशत विकृति, विसंगति कम हुन्छ । घरजग्गाको मूल्य नियन्त्रण हुन्छ । ठगीका घटना कम हुन्छ ।

यसका लागि कुनै प्रावधान राखेर गर्न सकिन्छ कि ऐन नभई नहुने हो ?

यसका लागि त ऐन नै चाहिन्छ । हामी सरकारसँग निरन्तर वार्ता र छलफलमा छौं । यो ऐेन ल्याउने गरी एउटा समिति पनि बनेको छ । यो भूमिसम्बन्धी ऐन भएकाले यो ल्याउने जिम्मा भूमि व्यवस्था मन्त्रालयको हो । तर ल्याण्डपुलिङको योजना शहरी विकास मन्त्रालयले ल्याउने हो ।

घरजग्गाको कारोबार गर्ने कम्पनी धेरै भए भन्नुभयो । यसलाई मर्जर वा अन्य केही उपायमार्फत कम गर्न सकिँदैन ?

यसलाई मर्जरमा लैजानुपर्छ । नेपालमा एकाधबाहेक १ अर्बका पनि कम्पनी छैनन् । अधिकांश ५/७ करोडकै हाराहारीमा छन् । यतिले कति टाउनसिप हुन्छ ? त्यसैले यो महसूस गरेर महासंघले देशभरका व्यवसायीमार्फत कम्तीमा ५० अर्बको चुक्तापूँजी कम्पनी बनाउने सोच राखेको छ । त्यसले अन्य पूँजी जुटाएर पहिलो चरणमा सातै प्रदेशमा कम्तीमा एक/एकओटा टाउनसिप बनाउन सकिन्छ । पूँजी जुटाउँछौं, प्रविधि जुटाउँछौं । सरकारले हामीलाई काम गर्ने वातावरण बनाइदियोस् । राज्यको शून्य लागतमा हामी ल्याण्डपुलिङमार्फत आवास विकास गर्न तयार छौं ।

काठमाडौंमा ३० रोपनीको हदबन्दी र तराईमा ११ बिघाको हदबन्दी छ । यतिमा कसरी ठूलो आयोजना बन्न सक्छ ?

हामी निजीक्षेत्रले पछिल्लो २५ वर्षमा काठमाडौं उपत्यकामा मात्रै करीब ४०० ओटा आयोजना सम्पन्न गरेका छौं । ती आयोजना व्यवस्थित छन् । तर हदबन्दीका कारण साना छन् । अब यसको दायरा बढाउनुपर्‍यो । 

प्रतिक्रिया [0]

पुरा नाम: *

इमेल: *

प्रतिकृया: *
पठाउनुहोस