घरजग्गाबाट नेपालले सिक्न नसकेको पाठ, कति इच्छाराज र सुधीर जन्मेपछि नियमन गर्ने ?

भारतमा रेराले नियमन गर्छ घरजग्गा क्षेत्र, नेपालमा नियामक नहुँदा दलालको राज

२०७८ फागुन, १०

घरजग्गा

फागुन १०, काठमाडौं । भारतले सन् २०१७ मा घरजग्गा सम्बन्धी सबै गैर कानूनी गतिविधि रोक्न एउटा ऐन ल्याएको थियो - रियल इस्टेट नियमन तथा विकास ऐन (रेरा) ।

निर्माता र सम्पत्ति डिलरहरुले उपभोक्ताहरुबाट गैर कानूनी तवरले पैसा लिने, न्यून स्तरको अपार्टमेन्टहरु विक्री गर्ने प्रवृत्ति रोक्ने लगायतका गतिविधिहरु बढेपछि ती समस्या समाधान गर्न उक्त कानून ल्याइएको थियो ।

रेरामा दर्ता नभइकन घरजग्गाको विक्रीवितरण र कारोबार नहने भएपछि यसले भारतीय घरजग्गा बजारलाई तुलनात्मक रुपमा पारदर्शी पनि बनाएको छ । बजारमा धेरै हदसम्म स्थायित्व पनि ल्याएको छ ।

भारतमा रेरा आउनु अघि घर जग्गाबजार निकै अव्यवस्थित र असंगठित रुपमा चलिरहेको थियो । रेराले यो क्षेत्रलाई स्वच्छ र व्यवस्थित बनाउँदै लगेको छ ।

बहराइन, दुबई, पाकिस्तानलगायत अन्य केही देशमा पनि रेराको स्थापना गरिएको छ । तर नेपालले भने अहिलेसम्म घरजग्गा बजारलाई नियमन गर्ने योजना नै बनाएको देखिदैन ।

नेपालको घरजग्गा बजारमा दलालको राज
नेपालमा घरबजार क्षेत्रलाई स्वस्थ्य, पारदर्शी, पेशागत बनाएर समय समयमा उत्पन्न हुने आर्थिक झट्काहरुबाट जोगाएर समग्र अर्थतन्त्रलाई सन्तुलनमा राख्नपनि नियमन आवश्यक देखिएको जानकारहरू बताउँछन् ।

कोरोना भाइरसको महामारीबीच मानिसहरुको आम्दानी घटेको छ, महँगी बढेर खर्च गर्ने क्षमता खुम्चिएको छ । केही स्थानमा घरजग्गाको कारोबार पनि घटेको छ । तर समग्रमा घरजग्गाको मूल्यवृद्धि भने सुस्ताउने छाँट देखिएको छैन ।

खेतियोग्य जमिन अन्य प्रयोजनका लागि कित्ताकाट गरेर बेच्न नपाइने कानून त छ । तर मालपोतमा घूस खुवाएकै भरमा हजारौं बिघा खेतीयोग्य जमिन अहिले पनि जथाभावी कित्ताकाट गरेर विक्री भइरहेका छन् । समथर स्थानमात्रै होइन डाडाँ पाखासमेत खारेर प्लटिङ गर्ने काम भइरहेका छन् ।

समयमा पास नहुने, ठूला जग्गा व्यापारीहरुले जग्गाधनीहरुलाई झुलाइ रहने, तहतहका दलालहरुले पैसा खाने समस्या घरजग्गा कारोबार गर्ने जोकोहीले भोग्ने गरेको जग्गा खरीदविक्रीमा संगलग्न स्थानीयहरू बताउँछन् ।

नक्सा र पूर्जामा उल्लेख गरेअनुरुप फिल्डमा जग्गा नहुने, भनेको भन्दा थोरै जग्गा हुने समस्यात सामान्य भइहाले ।

यी सबै घरजग्गा बजारमा सर्वसाधारणहरुले नियमित रुपमा सामना गर्ने समस्याहरु हुन् ।

अपार्टमेन्ट र हाउजिङ बजारमा पनि समस्या कम छैनन् । समयमै परियोजना सम्पन्न नहुने, डेलिभरीमा ढिलाई गर्ने, निर्माणको बढ्दो लागत, घर तथा अपार्टमेन्टको गुणस्तर, गैरकानूनी रुपमा बूकिङ, मापदण्ड पूरा नभएका अपार्टमेन्ट विक्री गर्ने लगायतका समस्या रहेको सिभिल होम्सका बासिन्दा जय देवले बताए ।

घरजग्गा बजारमा देखिएका यस्ता अनियमितता, अस्वभाविक मूल्य वृद्धि आदिको नियमन गर्न नेपालमा पनि छुटै नियमनकारी निकाय र ऐनको आवश्यकता बढेको छ । यसबारे लामो समयदेखि बहस र छलफल हुँदै आएपनि सरकारले ठोस कदम भने चाल्न सकेको छैन ।

नियमनको नाममा कित्ताकाट रोक्ने निर्णय अनुत्पादक
खेतियोग्ग जमिन खण्डहर भएको भन्दै शेरबहादुर देउवा नेतृत्वको सरकारले कित्ताकाटमा रोक लगाएको थियो । कृषियोग्य भूमिको खण्डीकरण रोक्न २०७४ साल साउनमा तत्कालिन भूमि व्यवस्था मन्त्री गोपाल दहितले यस्तो कित्ताकाट रोक्का गरेका थिए ।

उक्त निर्णयलाई गतवर्ष भदौ १८ गते मन्त्रिस्तरीय निर्णयबाट उल्टयाइयो । नियमावली नआउँदै जग्गाको कित्ताकाट खुलाउने निर्णय गरेपछि भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्री पद्माकुमारी अर्याल पुनःविवादमा तानिएकी थिइन् ।

नेपालमा घरजग्गाको नियमन कित्ताकाट खुलाउने वा बन्द गर्नेमा मात्रै सीमित भएको देखिएको छ । त्यहि कित्ताकाट रोक्ने निर्णयका कारण मालपोत र नापी कार्यालयमा घूसखोरी बढेको सरकारी अध्ययनहरूलेनै सार्वजनिक गरेका थिए ।

किन चाहियो छुट्टै नियामक निकाय?
नेपालमा शेयर बजार हेर्ने छुट्टै नियामक निकाय छ । तर घरजग्गाबजार हेर्ने छुट्टै नियामक निकाय छैन । भूमि सुधार मन्त्रालय अन्तर्गतको भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागले घरजग्गा किनबेच गराउने र त्यसको अभिलेख राख्ने काम गर्दै आएको छ ।

बजारमा हुने अनियमितता रोक्न र कारोबार पारदर्शी बनाउनपनि नियामक निकाय छैन । घरजग्गा बजारलाई पारदर्शी बनाउन अनि धोकाधडी र ठगी रोक्न पनि नियामक निकाय चाहिएको घरजग्गा क्षेत्रका जानकार हमिद खानले बताए ।

घरजग्गा बजारलाई पेशागत बनाउन, घर क्रेता र विक्रेताबीच सही सूचना आदान प्रदान सहज बनाउन, यस क्षेत्रको विश्वसनियता अभिवृद्धि गर्न र लगानीकर्ताहरुको मनोबल बढाउन पनि नियामक निकाय चाहिएको उनको भनाई छ ।

जसरी नेपालधितो पत्रबोर्डले शेयर बजारको नियमन गरिरहेको छ त्यस्तैगरी, घर जग्गाबजारको नियमन गर्न पनि नियामक निकाय र दन्ड जरिवानाको व्यवस्था गर्नुपर्ने खाँचो रहेको यस क्षेत्रका जानकार विनोद सुवेदी बताउँछन् ।

नेपालले सिक्न नसकेको पाठ
घरजग्गा बजार नियन्त्रण बाहिर गयो भने के हुन्छ भनेर त हामीलाई सन् २००८/०९ को विश्वव्यापी आर्थिक मन्दीले पनि धेरै कुरा सिकाइसकेको छ ।

सन् २००८ मा अमेरिकी बुहराष्ट्रिय वित्तीय सेवा प्रदायक कम्पनी लेह्म्यान ब्रदर्श टाट पल्टिएको परिणति अमेरिकी अर्थतन्त्रले त भोग्नु पर्यो नै सारा विश्वभर यसको प्रभाव पोखियो । अमेरिकाले मात्रै १४० खर्ब डलरको आर्थिक क्षति बेहोर्नु पर्यो विश्वभर २ करोड भन्दा धेरैको जागिर गुम्यो ।

नेपालमा पनि त्यतिबेला सुधीर बस्नेत जस्ता नामी घरजग्गा व्यवसायीहरू टाट पल्टिएका थिए । त्यतिबेला सुधीर बस्नेत मात्र नभएर बाहिर नाम नसुनिएका दर्जनौ घरजग्गा व्यवसायीहरू पनि टाट पल्टिएका थिए । उनीहरू अहिले सम्म पनि उठ्न सकेका छैनन् ।

अहिले पनि घरजग्गा व्यवसायी इच्छाराज तामाङ टाट पल्टिएर जेलमा छन् । घरजग्गा क्षेत्र यस्तो क्षेत्र हो, जहाँ एक जना व्यवसायी टाट पल्टिदा उनीहरूसँग जोडिएका अरू हजारौ सर्वसाधारणहरू पनि डुब्छन् । तर सरकारले भने यो क्षेत्रलाई कहिलेई पनि नियमन गर्ने प्रयास गरेको देखिन्न ।

परम्परागत रुपमा घरजग्गा बजारको नियमन अप्रभावकारी भइसकेको छ । घरजग्गा बजारलाई नियमन गर्न छुट्टै नियामक निकायको आवश्यक्त बोध भएको भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागका महानिर्देशक पिताम्बर घिमिरेले बताए ।

‘अहिले घरजग्गा क्षेत्रलाई हेर्ने विभाग एउटा मात्रै निकाय हो । कानूनले पनि विभागलाई धेरै अधिकार दिएको छैन ।’ घिमिरेले भने, ‘अव मालपोत ऐन संसोधन गरेर विभागलाई नै घरजग्गा बजारलाई नियमन गर्ने अधिकार दिनुपर्छ वा छुट्टै निकाय गठन गर्नुपर्छ ।’