मन्दीबाट बाहिर आउन सर्वप्रथम कित्ताकाट नै खोल्नुपर्छ

२०७८ फागुन, १७

अन्तरवार्ता घरजग्गा

अभियान संवाददाता

नेपालमा अहिले घरजग्गा क्षेत्रमा विभिन्न समस्या देखिएका छन् । बैंकिङ क्षेत्रमा तरलता अभाव भएदेखि नै ओरालो लागेको घरजग्गा कारोबार तत्काल उकालो लाग्ने सम्भावना देखिँदैन । प्रस्तुत छ, घरजग्गा क्षेत्रमा देखिएको संकट, राष्ट्र बैंकले यो क्षेत्रमा गरेको कडाइ, यस क्षेत्रको सुधारका लागि सरकार र निजी क्षेत्रले गर्नुपर्ने कामलगायत समसामयिक विषयमा नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघका अध्यक्ष इच्छाबहादुर वाग्लेसँग आर्थिक अभियानका प्रधान सम्पादक मदन लम्सालले गरेको कुराकानीको सम्पादित अंश :

नेपालको घरजग्गा क्षेत्रको वर्तमान अवस्था कस्तो छ ?
अहिले पहिलेको भन्दा अलि फरक स्थिति छ । नीतिगत जटिलता धेरै थपिएका छन् । यो क्षेत्र पहिलेको भन्दा धेरै अनियन्त्रित भएर गएको छ । जस्तै, पहिले घरजग्गा कारोबार संगठित रूपमा बढी हुन थालेको थियो । अहिले संगठित दायराभन्दा अलिकति बाहिर गएर असंगठित व्यक्ति, जुनसुकै व्यक्तिले पनि गरेका छन् । यो प्राविधिक विषय भए तापनि जसले पनि गर्न सक्ने भएको छ ।

शतप्रतिशत यथार्थ यही हो । यो व्यावसायिक मर्यादाभित्रै छैन । किनभने बाहिर काम गर्नेलाई नै बढी फाइदा छ ।

कुन रूपमा कसरी विकास हुनुपर्ने, त्यसका आधारहरू के हुन्, मापदण्ड के हुन् भन्ने घरजग्गा क्षेत्रका प्राविधिक विषय हुन् । तर अहिले त्यसभन्दा बाहिर गइरहेको छ । कित्ताकाट कसरी गर्ने, कुन चोरी निकायले, कुन अंशबण्डाको माध्यमले गर्ने भन्नेतिर सबैको ध्यान गयो । सरकारका नीतिहरू स्पष्ट नभएकाले प्राविधिक जटिलता भयो ।

नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संस्था यत्रो वर्षदेखि गठन गर्नुभएको छ । तपाईंहरूले झन् संगठित बनाउँदै लैजानुपर्ने होइन र ? कहाँ निर चुक्नुभयो ?
नेपालको कर्मचारीतन्त्र, राजनीतिक प्रणालीको बारेमा तपाईंलाई थाहै छ । यहाँ चाकडीवाद छ । यसले नेपालको कर्मचारीतन्त्र पनि पनि आफ्नै ढंगले चलेको छ । यस्ता कुरा तपाईंंहरूले नै उजागर गर्दै आएको देखिरहेका छौं । त्यस्तै राजनीतिक अस्थिरता पनि छ । एउटा राजनीतिज्ञले एक किसिमको मार्गचित्र कोरेपछि त्यहाँको कर्मचारीतन्त्र उसकै पछि लाग्छ । ऊ स्थिर नभएपछि चाकडीवाद शुरू हुन्छ । यसले अरू सार्वजनिक–निजीक्षेत्र छाँयामा पर्छन् । छाँयामा परेकाहरूले के नै गर्न सक्छन् र ? त्यसकारण हामीले ठोस रूपमा काम गर्न सकेनौं ।

तपाईंंहरूको एशोसिएशनमा जति सदस्य हुनुहुन्छ, त्यसभन्दा बाहिर धेरै मान्छेहरू छन्, जसले जथाभावी गरेकाले यो क्षेत्र अस्तव्यस्त भयो भन्न खोज्नुभएको हो ?
हो । शतप्रतिशत यथार्थ यही हो । यो व्यावसायिक मर्यादाभित्रै छैन । किनभने बाहिर काम गर्नेलाई नै बढी फाइदा छ । उसले जति खर्च गर्दा पनि भो । उसले व्यवस्थित हुनु पनि पर्दैन । र, यसलाई नियामक निकायमा ल्याएर आबद्ध गर्ने सरकारको कुनै योजना नै छैन । त्यो हामीले गरेर सम्भव भएन । हामीले प्रयास त गर्‍यौं । यसलाई नीतिबद्ध र योजनाबद्ध ढंगले एकीकृत गरेर लैजानुपर्ने हो । तर त्यो हामीबाट सम्भव भएन । नियमनकारी निकायले मिलेर यसलाई व्यवस्थित रूपमा लैजान भन्नुपथ्र्यो । अहिले पनि त विभिन्न ठेकेदार संघहरू छन् छन् । यिनीहरू अलिकति त छन् नि । यहाँ त केही पनि छैन ।

कृषिमा प्लटिङ गरेर हामीले बेच्न सक्दैनौं नि । हामीलाई पनि थाहा छ किन लगानी गर्ने ? यो चाहीं शहर हुन्छ भनेर अध्ययनले निकालेपछि न यसलाई शहर बनाउन सक्छु भनेर बनाउने हो ।

अब के गर्‍यो भने व्यवस्थित हुन्छ ? तीनओटा बुँदा भनिदिनुस् न ?
घरजग्गा क्षेत्र २–३ ओटा मन्त्रालयसँग बढी सम्बन्धित छ । भूमि सम्बन्धी काम गर्नुपर्ने भएकाले प्रत्यक्ष सम्बन्ध राख्ने भूमि व्यवस्थापन मन्त्रालय छ । त्यसपछि यसलाई व्यवस्थित बनाएर नियमन गर्ने सम्बन्धमा शहरी विकास मन्त्रालय । र, यसको परिचालनका लागि अर्थ मन्त्रालय छ । यस्तै राजस्व विभाग, बैंक तथा वित्त आदि हुन् ।

यी २–३ ओटा मन्त्रालयका आआफ्नै नीतिनियम छन् । यिनीहरूको समन्वयमा घरजग्गा क्षेत्रलाई शहरी विकास मन्त्रालय अन्तर्गत ल्याएर सबै काम एकद्वार प्रणालीबाट गरिदिने हो भने धेरै सहज हुन्छ । किनकि एउटा मान्छेले काम गर्नु छ । कामको रूपरेखा निर्माण, जग्गा छनोट लगायतमा वर्षौं लागेर झन्झटहरू बेहोर्नुपर्दा यस क्षेत्रमा लागेका कतिले बीचमै छाडेर हिँडेको अवस्था छ ।

कुनै हाउजिङ, भवनहरू बनाउनु पर्‍यो भने यस्तो समस्या छ ?
एकदमै छ । सिस्टम, टाइमिङ पनि केही छैन । दिक्कलाग्दो छ । त्यसले गर्दा यसलाई एकद्वार प्रणालीमा ल्याउनुपर्छ । अहिले गाउँपालिका, नगरपालिका पनि छन् । उनीहरूमा हामी स्वायत्त ऐन अन्तर्गतका हौं, हाम्रो पहिलो अधिकार हो, हामीले जे गर्छौं, त्यही हुन्छ, अरूको केही चल्दैन भन्ने खालको पनि छ ।

त्यसो भए तपाईंं पोलिसीका इस्युजहरू के - के हुन् त ?
पोलिसीमा सबैभन्दा पहिला भूमि व्यवस्थापन मन्त्रालयमा जान्छु । भूमि व्यवस्थापनमा जाँदा नेपालमा भूमिसम्बन्धी अध्ययन, जग्गाधनीको स्वामित्व, मोही, गुठीसम्बन्धी विषय आउँछन् । उदाहरण दिऊँ, अहिले भू–उपयोग ऐन आएको छ । ऐन बनेको २ वर्ष भइसक्यो, नियमावली बन्दैन । अनि त्यसपछि व्यवस्थापन कसरी गर्ने ? कसरी शहरीकरणका लागि जग्गा छुट्ट्याउने ? वर्गीकरण के आधारमा गर्ने ? ती कुनै कुरा पनि भएका छैनन् ।

तपाईंहरूले यो ऐनका लागि सुझाव दिनु भएन ?
हामीले त सुझाव पनि दियौं । मन्त्रीलाई भेटेर आफ्ना भनाइ राख्यौं । तर उहाँहरूको फुर्सदै हुँदैन । फुर्सदै नभएर यसबारे बुझ्दा नबुझ्दै मन्त्री परिवर्तन भइसकेको हुन्छ । मैले मेरै कार्यकालमा दुईजना भूमि सुधार मन्त्रीसँग भेटिसकेँ । अन्य तीजना मन्त्री भेट्दै छु ।

नेपालमा अहिले आर्थिक संकटकै स्थिति भइरहेको छ भनिन्छ । शोधनान्तर घाटादेखि तरलता अभाव समेत छ । त्यसमा एउटा कारण घरजग्गा क्षेत्र हो भनिन्छ नि ? तपाईंलाई के लाग्छ ?
त्यो कदापि होइन । म एउटा कुरा बताउँछु । विगत १० वर्षमा एउटा यस्तो समय थियो । यो ४–५ वर्षअघिको कुरा हो । एकपटक देशको आर्थिक स्थिति दुई ओटा कुराले धानेको थियो । स्रोतमा रेमिट्यान्स, चलखेलमा घरजग्गा क्षेत्र । अनि यसबाट हुने इनकम र यसबाट पूँजीको परिचालन ।

अहिलेको अवस्थामा बिजनेश गर्ने नयाँ मान्छे डुब्न सक्छ । अहिलेको ट्रेण्डमा जसले जग्गा किन्छ र त्यसलाई बेच्न खोज्छ, उसलाई विभिन्न समस्याले घेरेपछि नयाँ व्यवसाय बढ्न सक्दैन ।

चलखेल भनेको कस्तो ?
चलखेल भनेको फन्ड मोबिलाइजेशन । चलखेल भनेको अर्को किसिमको गलत अर्थको होइन । फन्डको मोबिलाइजेसन भएर आर्थिक गतिविधि चल्यो नि त । रेष्टुराँ चले, होटल चले । तर घरजग्गाको अव्यवस्थित कारोबार, अव्यवस्थित ढंगको वृद्धि थिएन । स्वाभाविक ढंगले त्यो रेमिट्यान्सको पैसा आएर चलखेल भएको हो । किनभने अरू चल्नुपर्ने, हुनुपर्ने इन्डस्ट्रीमा लगानीको वातावरण थिएन । लगानी नआउँदा पनि यसले चलाइदियो । २ वर्ष अर्थतन्त्र त्यसरी पनि धानिएको मैले अनुभव गरें ।

त्यो उत्पादनशील काम त भएन तपाईंहरूले एउटै जग्गालाई ओल्टाइपल्टाई एउटाले एक करोड, एउटाले सवा करोड, अर्कोले दुई करोड गर्दै अनावश्यक रूपमा त्यसलाई फुलाएर त्यो चलखेलले अर्थतन्त्रलाई कसरी फाइदा हुन्छ ?
एउटा कुरा भन्छु । यो घरजग्गाको कारोबार उत्पादनशील होइन भन्नेमा म प्रतिवाद गर्ने मान्छे हो । उत्पादनशील हुन प्रडक्ट नै गरिरहनुपर्छ भन्ने हुँदैन । सरकारले नबुझेको मात्र हो । एउटा उदाहरण, हामी हाउजिङ गर्छौं, कोलोनी बनाउँछौं । अहिले काठमाडौंमा सरर हिँड्नुभयो भने तपाईंंले हाउजिङ, कोलोनीहरू त धेरै देख्नुहुन्छ नि । यी हामीले बनाएका हौं । सरकारले हामीले बनाएका हाउजिङ यहाँनेर छ भनेर देखाउने ठाउँ त छैन । यी काम हामीले गर्‍यौं । त्यो स्ट्रक्चर हामीले कोर्‍यौं । निजीक्षेत्रले कोर्‍यो । यसलाई व्यवस्थित र नियमित बनाइदिएको भए हामी त्यस्तै कोरिदिन्थ्यौं । प्रारूप बनाउँदा बनाउँदा हामी पनि प्रतिस्पर्धामा अझ राम्रो बनाइदिन्थ्यौं । समुन्नत शहरको नमूना बनाइदिन्थ्यौं । त्यसमा जति वस्तु खपत हुन्छ, जुन उद्योगका उत्पादन हुन्छ, हाम्रो कुन चाहिँ वस्तुसँग सम्बन्ध छैन । सिमेन्ट, छड, फर्निचर केसँग सम्बन्धित छैन ? हामी कोसँग जोडिएका छैनौं ?

हाम्रा धेरै साथीहरू अहिले ती इन्डस्ट्रीमा संलग्न भएका छन् । त्यसको कारण खपत नै हो । तर हामीले किनेर खपत गर्नु पनि त इन्डस्ट्रीको विकास गराउनु होला नि । अब यसलाई गैरउत्पादनमूलक क्षेत्र भनेर भन्नेहरूको मुखमा अलिकति बुझो लगाउनैपर्छ । रियल इस्टेट भनेको जग्गा प्लटिङ, कित्ताकाट गरेर जमीन ट्याकटुक बेचेर आज हिँडेर भोलि कारोबार बन्द गर्ने क्षेत्र होइन नि ।

घरजग्गा क्षेत्रमा जुन समस्या छ भनिन्छ यो एकाएक भएको त होइन । कहाँ निरबाट, कहिलेदेखि, कसरी यो बजारले ट्र्याक छोड्यो ?
घरजग्गा क्षेत्रको बजारले ट्र्याक छोडेको भन्नुहुन्छ भने मेरो विचारमा जुन व्यवस्थित ढंगले कारोबार गर्नेहरूलाई निरुत्साहित गरियो, त्यसपछि यसले ट्र्याक छाड्यो । प्लानिङ परमिटका कुराहरूमा नगरमा जा, गाउँमा जा, समितिमा जा इत्यादि भनेको छ । यी कुनै न समिति छन्, न गाउँ छन्, न वडा छन्, केही पनि छैनन् । कहीँ गए पनि छैनन् । यताबाट उता गरेको छ । उताबाट यता गरेको छ । मान्छे यति लज्जित भएका छन् कि बरु योभन्दा अन्य केही व्यवसाय गरौं भन्नेमा पुगिसके ।

यति ठूलो प्लान गरेको, ४–५ सय घडेरी, शहरीकरण, आवास बनाउने योजनालाई निकास दिनुपर्छ भनेर उहाँहरूको निचोड आएन । केही कुरा आएको भए पनि अफिस आएपछि बिर्सिनु भयो ।

मेरै ३–४ ओटा प्लानिङ परमिट लिन योग्य भएर बसेका योजना थिए । केही दिनअघि मात्र शहरी विकास मन्त्री, सचिवलाई साइटमै लगेर देखाएँ । तर यति ठूलो प्लान गरेको, ४–५ सय घडेरी, शहरीकरण, आवास बनाउने योजनालाई निकास दिनुपर्छ भनेर उहाँहरूको निचोड आएन । केही कुरा आएको भए पनि अफिस आएपछि बिर्सिनु भयो । अब म त्यसका लागि कहाँ धाउन जाने ? यो कसले कहिले व्यवस्थित गर्छ ?

तीन/ चारओटा मन्त्रालय भएकाले एउटैले सकेन । फेरि हाम्रो एक मन्त्रालयले गरेको कामलाई अर्को मन्त्रालयले निरन्तरता दिँदैन । किनक उसको आफ्नै नियम छ । अब नेपालमा एउटा यस्तो संरचना चाहियो, हरेक मन्त्रालयसँग समन्वय गर्ने सब–कमिटी हुनुपर्‍यो । त्यो प्रधानमन्त्री कार्यालयअन्तर्गत हुनुपर्छ । अहिले (प्रधानमन्त्री कार्यालय अन्तर्गत) त राजस्वलाई यहीं ले, अर्कोलाई पनि मेरै मातहतमा ले, यसलाई मेरो नियन्त्रणमा कसैलाई समात वा छोड भन्ने काम मात्र भइरहेको छ ।

घरजग्गा क्षेत्रमा समस्या आउनुको कारण कित्ताकाटमा रोक लगाएकाले जग्गाको आपूर्ति कम भएर पनि हो कि ?
बिलकुल हो । यसले गर्दा देशमा ठूलो भ्रष्टाचार हुन लाग्यो । मूल्य पनि बढ्यो । किनभने सहजै किसिमले कित्ताकाट हुँदा विभिन्न मानिसले विभिन्न मानिसका जग्गा किन्न पाउँथे । जग्गा प्रतिस्पर्धी मूल्यमा पाउँथे । अहिले त अलिकति पैसा खर्च गर्ने, ट्याकटुक मिलाउने, अंशबण्डा मिलाउनेहरूले मात्रै जग्गा पाए । मानिसले कित्ताकाट नभएको जग्गा नलिने भए । सबभन्दा ठूलो कारण यही हो । कित्ताकाट रोक्नुको औचित्य केही पनि छैन । कृषिको हो भने ठीकै छ । होइन भने कित्ताकाट खोल्दिनुपर्‍यो नि ।

काठमाडौंमा कहाँनिर कृषिको जमीन छुट्याएर भोलि कसैको टाउको फुटाउनु छ र ? कोही एउटा मेयरले यहाँ तपाईंको घरसम्मको जग्गा आवासमा हाल्दियो, तपाईंको घरको २ फिट परबाट कृषिमा हाल्दियो भने...

स्थानीय निकायलाई नै दिइएको छ अधिकार । काठमाडौंमा कहाँनिर कृषिको जमीन छुट्याएर भोलि कसैको टाउको फुटाउनु छ र ? कोही एउटा मेयरले यहाँ तपाईंको घरसम्मको जग्गा आवासमा हाल्दियो, तपाईंको घरको २ फिट चाहिँ कृषिमा हाल्दियो भने तपाईंं भोलि जे पनि गर्न सक्नुहुन्छ । तपाईंले पनि हिजो किनेकै छ नि । यो त किनबेचको बैंकिङ भइसकेको प्रपर्टी हो ।

यो क्षेत्रको विकासमा तपाईंको संस्थाले चाहिं के - के गर्‍यो त ?
मैले अघि नै भनिसकें । तपाईंंले एकेचोटि काठमाडौं सरर घुमेर एकचोटि चक्रपथ, बाहिरबाट घुमेर अथवा यहीँबाट निक्लेर हेर्नुभयो भने योचाहिँ आवास तथा विकास क्षेत्र अन्तर्गतका मानिसले गरेको हो भन्ने दिग्दर्शन नै छ नि । हामी त कार्यमुखी छौं । खोजेर हिँड्नुभयो भने हामीले गरेको कामको नतीजा छर्लंग देख्नुहुन्छ । पोलिसीका कुरा गर्‍यो भन्नुहोला । हामी पनि आफ्नो ठाउँबाट सम्बन्धित निकायमा दौडधूप गरिरहेका छौं । जस्तै, कहाँ कृषिको क्षेत्र हुनुपर्ने ? कहाँ स्कूलको क्षेत्र हुनुपर्ने ? कहाँ आवासको क्षेत्र हुनुपर्ने ? यो अहिले भद्रगोल छ ।

घरजग्गा क्षेत्रमा देखिएको आर्थिक मन्दी कत्तिको गहिरो हो ?

बैंकिङ हिसाबले यो क्षेत्रमा तपाईंंले भनेजस्तै घुमिफिरी लगानी छ । अरू इन्डस्ट्री भनेर कसैले लिएर केही म्यानुपुलेसन भएको छैन पनि म भन्दिनँ । किनभने जसले पनि ऋण पाउन सक्छ । तर यसलाई निरुत्साहन गर्दा गर्दै पनि यसमा लगानी भएकै छ । घरजग्गा क्षेत्रमा जाने कर्जा प्रवाहमा यसअघि नै कडाइ गरिएको छ । जस्तै, ४० प्रतिशत मार्जिनभन्दा कर्जा दिइएको छैन । जहाँ उद्योगलाई ७०–८० प्रतिशतसम्म दिइएको छ । तर यति गरेर पनि अहिले अर्को मूर्खतापूर्ण कुरा के भने यसको क्यापिटल फण्ड नै बढाइयो । रियल इस्टेटतिर किन आँखा परेको ? यसलाई १०० प्रतिशत जोखिममा चाहिने निश्चित प्रतिशत मार्जिन राख्नुपर्छ ।

अब सरकारले कित्ताकाट खोल्दिनु पर्‍यो, जमीनलाई तुरुन्तै छुट्याइ दिनुपर्‍यो । कृषिक्षेत्रको जग्गा प्लटिङ गरेर हामी बेच्न सक्दैनौं । किन लगानी गर्ने भन्ने हामीलाई पनि थाहा छ । यो चाहीं शहर हुन्छ भनेर अध्ययनले देखाएपछि न यसलाई शहर बनाउन सक्छु भनेर बनाउने हो । यो पनि त आवश्यकताको कुरा हो । आवश्यकता नभएर थोत्रो शहर मात्र बनाएर विक्री हुँदैन भन्ने व्यापारीलाई थाहा छैन र ? त्यसकारण यसलाई सरकारले गम्भीर हिसाबले बुझ्नुपर्छ ।

कित्ताकाटको कारण देशमा एकदमै खण्डीकरण बढ्यो, उद्योग गर्न चाहनेले ठूलो जग्गा पाएनन् भन्ने विषयलाई कसरी सम्बोधन गर्ने ?
मेरो के धारणा छ भने सरकारले जुन भू–उपयोग नीति ल्याएको छ, त्यो नीति आएपछि सरकारले नै उद्योगको क्षेत्र तोक्नु पर्‍यो । कहाँ बस्तीयोग्य ठाउँ छ, कहाँ बस्तीको विकास हुन्छ, कहाँ सहजै जग्गा लिन सकिन्छ, त्यो टुंगो लगाउनु पर्‍यो । सहजै जग्गा लिन सकिने ठाउँमा सेवासुविधा हुनु पर्‍यो, विकास गर्नु पर्‍यो । उदाहरणका लागि, तराईको कमला नदीदेखि चुरेसम्म जुन पहाड छ । त्यो उत्तरपट्टिको जमीनमा खासै उब्जाउ हुँदैन । त्यहाँ बस्तीका लागि पनि त्यति योग्य छैन । चुरे संरक्षण पनि गर्नु छ । त्यो स्थानमा उद्योग खोल्न प्रोत्साहन गर्ने हो भने मान्छे त्यहाँ सरिहाल्छ नि ।

घरजग्गा क्षेत्रमा बैंकहरूको पनि अर्बौं लगानी छ । घरजग्गा व्यवसायी डुबे भने बैंकहरू पनि डुब्लान् नि ?
यो क्षेत्रमा कुल गार्हस्थ्य उत्पादनको १२ प्रतिशतभन्दा बढी लगानी छ । कति बुद्धि पुर्‍याएर लगानी गरेका हुन्छन् । डुब्नेहरूको ठेगान हुँदैन । आजभन्दा २० वर्षअघि १ लाख रुपैयाँ रोपनीको जग्गा ४० लाख आना भइसकेको छ । त्यही क्षेत्रमा, त्यही ठाउँमा लगानी हुनेहरू त डुब्ने सम्भावना नै भएन । तर, अहिलेको अवस्थामा व्यवसाय गर्ने नयाँ मान्छे डुब्न सक्छ । अहिलेको ट्रेन्डमा जसले जग्गा किन्छ र त्यसलाई बेच्न खोज्छ, उसलाई विभिन्न समस्याले घेरेपछि नयाँ व्यवसाय बढ्न सक्दैन । यस्तो ठाउँमा लगानी गर्ने बैंक पनि डुब्छ, व्यवसायी पनि डुब्छ । तर पहिले पहिलेको लगानी डुब्दैन । पहिलेको तुलनामा अहिले जग्गाको भाउ नै सुन्न सक्ने अवस्था छैन ।

अहिलेको हिसाबले अहिले किन्ने जग्गाको मोल, त्यसमा गर्ने लगानीले त्यसमा तिर्नुपर्ने ब्याजको १–२ प्रतिशत होइन, आधा प्रतिशत पनि कभर गर्दैन ।

अहिले दैनिकजसो पत्रपत्रिकामा बैंकबाट ३५ दिने धितो लिलामीको सूचना धेरै आउने गरेको छ । यसले जग्गाको कारोबार गर्नेहरू कोही त डुबिरहेको छ नि ?
यस्तो अवस्थामा बैंकलाई पनि असर पर्छ । घरजग्गा भनेको पूँजीबजार जस्तो उतारचढाव आउने क्षेत्र होइन । यो स्थिर सम्पत्ति हो । त्यसले गर्दा बैंक त्यति डुब्दैनन् । तर अप्राकृतिक किसिमले मूल्यांकन गरेको छ, नियत नै खराब छ, बिल्डर नै खराब छ भने डुब्ने खतरा बढ्छ । हिजोका दिनमा सहकारीकै आधारमा आफू बिल्डर हुँ भनेर पनि हिँडे, तिनीहरूको नियत राम्रो थियो भने राम्रो पनि हुन्थ्यो नि । नियत राम्रो हुने सहकारी धेरै अगाडि छन्, माथि पुगेका पनि छन् ।

तर, एउटा यथार्थ के हो भने नेपालको जग्गा जमिनको भ्यालूले प्राकृतिक र आर्थिक महत्वलाई समेट्न सकेको छैन । त्यो पक्का हो । किनकि यसलाई समाधान गर्ने संयन्त्र कसैको हातमा पनि छैन । उदाहरणका लागि, कुनै जग्गाको मूल्य अनुसारको लगानी गरेर व्यवसाय गर्न खोजियो भने त्यहाँ बनाइएको घर र संरचनाको आधारमा कहिल्यै केही हुनेवाला छैन । किनभने आर्थिक क्रयशक्तिसँग त्यसको क्रयशक्ति मिल्दैन ।

एक दशकअघि सुधीर बस्नेत जस्ता रियल इस्टेट खेलाडी डुबे । अहिले आएर इच्छाराज तामाङ जेल परे । यी घटनाबाट बैंकहरू, घरजग्गा क्षेत्रका व्यवसायीले पाठ सिक्नुपर्ने होइन ?

अवश्य हो । माथिका उदाहरणमध्ये एक, सुधीर बस्नेतजी एउटा नयाँ टेक्नोलोजीको आधारमा म अपार्टमेन्ट, हाउजिङ बनाउँछु भनेर आउनुभयो, जुन त्यो बेलाको उहाँको राम्रो सोच थियो । तर व्यवस्थापनमा कमजोरी थियो । म आफैले पनि त्यसलाई अनुसन्धान गरेर परबाटै पनि भनेको हुँ– त्यहाँ व्यवस्थापकीय कमजोरी थियो ।

भनेको व्यवस्थापनको कमजोरी या महत्वाकांक्षा ?
एउटा महत्वाकांक्षा, अर्को व्यवस्थापनमा कमजोरी र तेस्रो कुरा नेपालीको मानसिकता के छ भने आज बैंकले नै ऋण दियो भने पनि तपाईंका खातामा पैसा भएपछि यो मेरो हातले सही गर्ने पैसा हो, यो मेरो पैसा हो भन्ने अनुभूति तपाईंलाई हुन्छ । र, तपाईं ड्याङ–ड्याङ चेक काटिदिनुहुन्छ । तर तपाईंले एकचोटि सम्झिनुपथ्र्यो कि म कसको पैसामा चेक काट्दै छु ? मैले आज ठीक चेक काटेँ कि काटिनँ ? ठीक ठाउँमा मेरो लगानी गयो कि, म चाहीं उसको हिसाबमा गइरहेको छु ? यो हिसाबले सोच्नुपर्ने थियो ।

मूल्य विकृती किन आयो भन्दा नजान्ने मान्छेले यो बिजनेश गरे । कति मूल्य पर्छ ? यति मूल्य । कित्ताकाट कसरी गर्ने ? ३ लाख रुपैयाँ परकित्ता दिएपछि हुन्छ ।

अर्को, आन्दोलनको रूपमा सहकारी आयो । जस्तै– इच्छाराज तामाङकै कुरा गर्नुभयो । उहाँले १२, १८, १६ प्रतिशतसम्ममा मुद्दती खाता खोल्नुभयो । मानिसले विश्वास गरेर पैसा राखे, सिभिल होम्स चल्यो, सबै कुरा चल्यो । तर उहाँले जुन कुरा विक्री गरेर आम्दानी गर्नुपर्ने थियो, त्यो नगरी ट्यांग्लाफाँटमा ११ रोपनी जग्गा किन किन्नुपथ्र्यो ? यी र यस्ता कारणले समस्या भएका हन् ।

भनेको मतलब सुधीरको केसमा चाहीं वित्तीय ज्ञान, व्यवस्थापन क्षमता, महत्वाकांक्षा यी तीन ओटा बढी थिए ?
उहाँको पनि आफनो सहकारी थियो । उहाँको (तामाङको) सिभिल सहकारी थियो उहाँको (बस्नेतको) पनि ओरिएन्टल सहकारी थियो । उहाँले पनि वीरगञ्जसहितका ठाउँमा शाखा राखेर पैसा उठाएर पैसालाई उठाएर त्यो पैसाहरूलाई उठाएर उहाँहरूले यो चै हाम्रो पैतृक आम्दानी जस्तै हो, यलाई चाहीं उठाएर हामीले गर्नु पर्छ भनेर गरिसकेपछि त्यस्तो भयो । यदि त्यो उहाँले ठीक गरेको भए, त्यो व्यवस्थापन पनि ठिक हुन्थ्यो नि त ।

भनेपछि यी दूई जनाकै नियत खराब भएका कारणले ओभरअल सहकारी राम्रो गर्ने सहकारीहरू पनि विनाकारण बदनाम भए ?
बिलकुल । सहकारीको सन्दर्भमा जस्तै ठूलो मान्छेले जेसुकै भनोस् धेरै बुद्धि पुर्‍याउनु पर्छ । म त परसेन्ट नै ठोकेर भन्नु पर्दा ९० परसेन्ट सहकारीहरू ठीक ढंगमा रहँदैनन् ।

घरजग्गा व्यवसायीलाई गम्भीर आरोप के छ भने तपाईंहरूले घरजग्गाको मूल्य मनपरी लिएको हुनाले सर्वसाधारणले घरजग्गा किन्नै नसक्ने भएको छ भन्ने आरोप छ, के भन्नुहुन्छ ?

एक त हामीलाई व्यवस्थित तरिकाले बजार विस्तार गर्न, घरजग्गाको कारोबार गर्न, पुराना प्लानहरूलाई साथीहरू लिएर हिनेर काम गरिरहेका छन् । व्यवसायीहरूले घरजग्गामा ठोस रुपमा अर्गनाइजिङ रुपमा व्यवसाय गर्न सकेका छैनन् । यदि गरेका छन् भने के चाहीँ भएको होला जस्तो लाग्छ भने, मेरो अनुभवमा बजारले विकृत रुप ल्यायो । जग्गा कित्ताकाटलगायत अघि मैले भनेका कारणले उपलब्ध भएन । जग्गा उपलब्ध नरहेपछि मान्छेले किन्नुपर्दा जहाँ जे पनि मोल हालेर गए । यसले गर्दा बजारमा अभाव भयो । अभाव भएपछि भ्यालु बढ्यो । बढेर आउँदा पलतिर भ्यालु बढेपछि अव व्यापारी भएपछि बाठो बुद्धि हुन्छ । उहाँहरूले ती त्यस्तो गरिसके, बाहिर पब्लिकले कारोबार गरिसके, हामीहरूले अर्गानइजिङ गरेपनि भ्यालु बढेपछि मोर फाइदा हुन्छ भनेर अलिकति भ्यालु बढाइदिएको हुन सक्छ । तर पनि घरको मूल्य हो साँच्चै खरीदकर्ता आएपछि हाम्रो व्यवसायीले त्यस्तो गर्दैन ।

२०६६ मा युवराज खतिवडाले एउटा आर्थिक ब्रेक लगाइदिए । त्यो ब्रेकभन्दा अघि २०६६ सम्मको २ वर्षको अवस्था हेर्दा त देशै सिद्धिन्छ की जस्तो थियो । अहिले पनि मूल्य वृद्धिका कारणले देशै सिद्धिन्छ की जस्तो भएको हो ।

तपाईले भन्न खोजेको मूल्य भनेको बजारले निर्धारण गर्ने कुरा हो भन्न खोज्नु भएको हो ?

शतप्रतिशत । मूल्य त बजारले निर्धारण गर्ने कुरा हो । एउटाले कम मूल्यमा दियो भन्दैमा अर्कोले भोलि दिनुपर्छ भन्ने छैन । यो त सामान्य रुपमै जान्छ ।

तपाईंले संसारभरीकै हेर्नुभयो भने घरजग्गा क्षेत्रलाई, २० वर्ष अगाडीको पनि अलमोस्ट मूल्य त्यहि नै रहन्छ । जथाभावी कन्सट्रक्सन हुँदैन । मूल्य पनि एक किसिमको वैज्ञानिक हुन्छ । हाम्रोमा मूल्यमा वैज्ञानिक प्रणाली किन नअपनाईएको हो ?

मैले अघि पनि भने । मूल्य विकृती किन आयो भन्दाखेरी नजान्ने मान्छेले यो बिजनेश गरे । कति मूल्य पर्छ ? यति मूल्य । कित्ताकाट कसरी गर्ने ? ३ लाख रुपैयाँ परकित्ता दिएपछि हुन्छ । १ कित्ताकाट गरेर ३ लाख दिएपछि हुन्छ । कित्ता कति दिने त ? १० ओटा भन्छ । बनाइ दिन्छस ? बनाई दे । बनाई दे भनेपछि अव उसले दियो, विक्री गर्यो, उसले एउटा मूल्य कायम गर्यो । अन्त काहीं उसले पाएन अप्सन र अप्सन नपाएपछि उसले त्यो मूल्य हाली दियो । त्यो कायम भयो ।

राष्ट्र बैंकले पनि यो मूल्य यसरी नियन्त्रण गर्न सकिन्छ भनेर केही अध्ययन गरेको छ । अनि अघि हामीले भनेर जुन सबै च्यानलको काम एउटै वन डोरबाट गर्ने काम गर्यौं भने त्यहाँ मूल्य निस्किहाल्छ नी ।

संस्थागत कम्पनीबाट घरजग्गाको किनबेच भएको भए पनि मूल्य नियन्त्रण हुन्थ्यो भन्न खोज्नु भा हो ?

हुन्थ्यो, एकदम । संस्थागत भको भए घरजग्गाको मूल्यमा नियन्त्रण हुन्थ्यो । संस्थागत दिएको भए के हुन्थ्यो भने संस्थागत पनि हामी कम्पिटेटर छौं । अहिले ३ जनाले काम गरेका होलान् । ३ ओटा कम्पनीले । तर संस्थागत काम गर्ने हामी ४० ओटा कम्पनी थियौं नी त । ४० ओटा कम्पनीले संस्थागत गर्न पाएका छन् भनेपछि उनीहरूले आफ्नो आवास कहाँ कहाँ क्षेत्र हुने हो त्यसलाई आइडेन्टीफाइ गरेर ४० जनाले काम गर्थ्यौं नी ।

मैले तीन वर्षदेखि काम गरेको छैन । किन काम गरेको छैन भने नीतिगत जटिलता भयो । सरकार एकाङ्की भयो । काम गर्ने तौर तरिकै केही दिएन । भनेपछि ३ वर्षदेखि म अरु पर्यटन सर्यटन यता उता अरुतिर लागे । टाइम पास गर्न त केही गर्नु पर्यो ।

त्यसो गर्दा सबै हिसाबले त्यो काम गर्ने वातावरणमा त २२ ओटा कम्पिटेटिभ हुन्थ्यौं । २२ ओटा कम्पिटेटिभ भएपछि मेरो घर मैले कसरि बेच्नुपर्छ, त्यो मूल्य देख्दा मैले घडेरीमै बेच्छु । डेभलप गर्ने पनि तरिका हुन्छ । तपाईंले डेभलप गरिसकेपछि त्यहाँ बिजुली, पानी, टेलिफोन सबै कुरा पुग्नुपर्‍यो नी त । सबै कुरा राखेपछि भोलि तपाईंले सामान लगेर ट्याक ट्याक घर बनाउँदा हुनेसम्म बनाइदिएपछि त्यहाँ पैसा त कम खर्च लाग्छ ? १८ बीघा जग्गामा पिच गरेको ९ करोड रुपैयाँ लाग्दो रहेछ । ९ करोडको सिमेन्ट चाहियो, बालुवा चाहियो, गिट्टी चाहियो, ती उद्योग होइनन् ? ती उद्योगले खपत गरेकी गरेनन् ?

ऐन बन्यो । ऐन बनेको २ वर्ष भइसक्यो, नियमावली बन्दैन । अनि त्यसपछि यसलाई व्यवस्थापन कसरी गर्ने ? कसरी शहरीकरणका लागि जग्गा छुट्याउने ?

यो संस्थागत हिसाबले किनबेच गर्दा, प्लटिङ गर्दा सरकारी निकायबाट कस्तो खालको सहयोग अथवा असहयोग हुन्छ ?

पोलीसी नभएर सहयोग नै भएको छ । सहयोगै भएको छैन । यो त डेडलक छ । तपाईको प्लानिङ बनाउने कुरा, नयाँ प्लानिङ परमिट लिने कुरा डेडलक छ । कोही मानिसले गाउँ नगरपालिकाबाट लिएर जवर्जनस्ती नापीलाई कित्ताकाट गर हाम्रो मेयरले सिफारिस गरेको भनेर भन्नु पर्ने अवस्था छ ।

अर्को नगरपालिकाले उल्ले गर्योे भन्दैमा मैले गर्नुपर्छ ? मेरो अधिकार हो । म गर्दिन भनेको अवस्था छ । अर्को ठाउँमा अर्कै कानून छ । अह म छुँदै छुन्न म गर्दिन भन्ने छ । अहिले यो ५ वर्षको संघीयतापछिको स्थानीय सरकार जुन छ शतप्रतिशत असफल छ ।

अहिले घरजग्गा व्यवसायमा पत्रकार, कलाकार, डक्टर इञ्जिनीयरदेखि समाजको हरेक मान्छे त्यसमा लागेको छ भन्छन्, के यो साँचो हो ?

यो बाध्यता हो । यो आजको कुरा पनि होइन । हिजो आजभन्दा ३० वर्षअघि यहाँ भवन विभागको डिजी सावहरू मसँग लाग्नु भएको थियो । किनभने हाम्रो तलव यस्तै हो, तपाईंहरू डेभलपमेन्ट गरेर अलिकति पैसा पहिले नै हाम्रो हालिदिनु भयो भने... भन्थे । यो डेभलपमेन्ट फ्युचरमा हामीलाई एक छेउमा राखौं ।

२०६६ मा युवराज खतिवडाले एउटा आर्थिक ब्रेक लगाइदिए । त्यो ब्रेकभन्दा अघि २०६६ सम्मको २ वर्षको अवस्था हेर्दा त देशै सिद्धिन्छ की जस्तो थियो । अहिले पनि मूल्य वृद्धिका कारणले देशै सिद्धिन्छ की जस्तो भएको हो । यो हिसाबले यसलाई कन्ट्रोल गर्नुपर्छ भनेको हो । तर त्यो कन्ट्रोल गर्ने आधार त्यो होइन । कन्ट्रोल गर्ने आधार चाहीं यी तीन ओटासँग छ । मैले अव यो चार पल्ट दोहोर्‍याएँ । भूमिसँग सम्बन्धित, नगरविकाससँग सम्बन्धित र बैंकसँग सम्बन्धित मान्छे बसेर यसको निर्क्योल के हो भनेर निकालुन, त्यो सबै कुरा सकिन्छ ।

घरजग्गाको मूल्य बढेका कारण किन्नै नसक्ने अवस्था आयो । त्यसकारण पनि अहिले मन्दी आएको हो भन्ने भनाइ छ नी ?

यसमा २/ ३ ओटा कुरा छन् । तपाईंले भनेको कुरामा पनि सत्यता छ । जस्तै एउटा कुरा त बैंकिङ च्यानलमा पैसा कम छ । अहिले सबै पैसाहरू बाहिर छ । बजारमा छ । घरघरमा छ ।

पैसा के गरि बढ्छ बाबुभन्दा खेरी पैसा जग्गामा हालेपछि डबल हुन्छ । अथवा डेढी हुन्छ । अथवा आगुम हुन्छ भन्दा सबै किसिमका मान्छेहरूले भनेजति पैसा हाले ।

अव यो किन छ कसरी ल्याउनुपर्छ त्यो गभर्मेन्टको कुरामा हामीले सिकाउन बुद्धि भएन । बाहिर भएपछि बाहिर भएको पैसा बाहिरै लगाइदिउँ। पैसा के गरि बढ्छ बाबुभन्दा खेरी पैसा जग्गामा हालेपछि डबल हुन्छ । अथवा डेढी हुन्छ । अथवा आगुम हुन्छभन्दा खेरी सबै किसिमका मान्छेहरूले भनेजति पैसा हाले । यो बाटोबाट, यो बाटोबाट सबै किसिमकले अर्न गर्ने पैसा ल्याण्डमा पर्या हो । उसले जानेर बिजनेश गर्या होइन । उसका पनि कोही बिजनेश गरिदिने मान्छे छन् । त्यो हाल्दा खेरी उसले भ्यालु पनि चाल पाउँदैन । कति पर्यो त ?, यति हाल्यो । अव कतिमा बेच्ने त ? अव नाफामा बेच्ने । त्यहाँ मूल्य मापदण्ड भन्ने त के कुरा भो र ? यति हालेको यति आए दिने भनेपछि मूल्य उसैले निर्धारण गर्यो । नियमन उही भो, सुपरभिजन उही भो, सब उही भो । भ को यस्तो हो ।

हामीमा घर बनायो भाडामा लगायो खायो भन्ने कल्चरले गर्दा यो सांस्कृतिक समस्याका कारणले पनि यस्तो भएको हो की ?

त्यो पनि कस्तोभन्दा खेरी सर्टेन ठाउँमा त लगानी र त्यसको आम्दानी मिलेको हुँदैन । मिल्दैन । नेपालको हिसाबले अहिले किन्ने जग्गाको मोल, त्यसमा गर्ने लगानीले, त्यसमा तिर्नुपर्ने ब्याजको १ प्रतिशत, २ प्रतिशत होइन आधा प्रतिशत पनि कभर गर्दैन । गर्दैन, नगर्ने भएपछि उसलाई एचिभमेन्ट त के भयो त ? उसले शान्ती त पाएन नी त । जुन तपाईंले लगानीको कुरा गर्नु भो नी, उसको शान्ती त भएन नी । उसलाई त के भने स्वाट्टै बेचेर, एक बबलमा पैसा अलिकति बनाएर.. पैसाको मात्रै कुरा भो । सम्पतीको हिसाबमा अहिले कुनै ठाउँमा प्लानिङ भो धेरै दूरदराजमा पछि विक्री हुन्छ भनेर त्यहाँ हाल्यो भने त्यो मान्छे त्यसै रहिरहन्छ ।

तर जहाँ सहरिकरण भइरहेको ठाउँमा त्यो पैसा लगेर हाल्यो भने, सहरीकरण भित्र पर्‍यो भने भोलि त्यहाँको एउटा ह्विमले त्यसको जग्गालाई डिमाण्डेड बनाएर पहिले यति थियो अव यतिमा किन्ने बेच्ने भनेर ल्याइहाल्छ ।

तपाईंले यस क्षेत्रको समस्या समाधानमा वन विन्डो पोलीसीको कुरा गर्नु भो तर एक पटक पनि यसमा नियमन निकाय चाहिन्छ भनेर भन्नु भएन ?

मैले भनेको मोडेल नै त्यहि हो । तपाईंले कसरी बुझ्नु भो । जव वन डोर सिस्टम भन्ने हुन्छ । वन डोरको कोही हेड त भयो । वन डोरमा एउटा सीईओ चेयरम्यान आदी इत्यादी... बोर्ड त भयो । वन डोर भएपछि नियमन निकाय भयो । त्यसले रियल स्टेटमा के गर्नु पर्यो भन्दाखेरी गभर्न गर्नु पर्यो । रियल इस्टेटमा तपाईहरू कति हुनुहुन्छ ? भन्दाखेरी हामी १५० रियल स्टेट छौं । तपाईहरूको एक्सपेरिएन्स के हो अहिलेसम्म के के गर्नु भोभन्दा, हामीले यी यी काम गर्यौं । यति गर्यौं । उसले त्यसलाई खाता बन्दी गर्यो ।

हामीले नियमन निकाय नै खोजेका हौं । बीमा संस्थान नै खोजेको हो, राष्ट्र बैंक नै खोजेको हो । तर वन डोरमा खोजेको हो नी त ।

ल अव भोलि आउनेलाई दर्ता हुने प्रोसेस कम्पनी रजिष्ट्रारमा हुने वित्तीकै नियमन निकायमा आउने । तपाईंहरूलाई असुविधा पर्ने कुराहरू के हो ? कहाँ के गर्नुपर्ने छ ? कुन ठाउँबाट तपाईलाई स्विकृती दिनुपर्छ ? नगरपालिका के हो ? नगर विकास के हो ? आदी इत्यादी । वन डोर भएन ? हामीले खोजेकै त्यही हो । हामीले नियमन निकाय नै खोजेका हौं । बीमा संस्थान नै खोजेको हो, राष्ट्र बैंक नै खोजेको हो । तर वन डोरमा खोजेको हो नी त । वन डोरमा खोजेपछि अव म कन्ट्रोल मात्रै गर्छु, हरेक कुरा भनेर त त्यसलाई त केही भनिदैन । म कन्ट्रोल गरेर यसरी छोडदिन्छु भन्ने निकाय चाहियो ।

जस्तो नेपालमा नीजि क्षेत्र पनि कतिपय कुरामा हावी नै छ । बीमा, बैंकदेखि सबै क्षेत्रमा त्यो देखिन्छ । तपाईंहरू हावी हुन सक्नु भएन ?

एशोसिएसनमा भएको पावरफुल मान्छे भयो भने पनि एशोसिएशनमा सबै उस्तै किसिमको नलेज (ज्ञान) भएको हुन्छ भन्ने कुरा होइन । त्यो रहँदैन । जसले यसलाई वर्षौंदेखि पूरा अध्ययन गरेको छ, उसलाई न थाहा हुन्छ । तपाईंले एउटा कोही एशोसिएशनकै ठूलो मान्छेलाई सोध्नु भयो भने नीतिगत जटिलता के हुन् टक टक भन्नुस त ? भन्दा खेरी उसको पहिचान नहुन सक्छ ।

म अघिकै प्रश्नमा फर्किन्छु । नेपालमा अहिले आर्थिक संकट आउनूमा राष्ट्र बैंकले जुन ५ प्रतिशतमा सहुलियत पूर्ण कर्जा दिएको छ त्यो लगायत जतिपनि ऋण प्रवाह भएको छ त्यो धेरै रियल स्टेट क्षेत्रमै गयो, त्यसकारण अर्थतन्त्रमा संकट आयो भनेर भनिएको छ । तपाई के भन्नु हुन्छ ?

मलाई त्यस्तो लाग्दैन । त्यहाँ पनि नियमन निकाय होला । कोही हजारमा एकले, सयमा पनि भन्दिन म । हजारमा एकले । आफ्नो सेक्टरहरू जस्तो टुरिजमलाई त्यो सुविधा दिएको छ । उद्योगहरूलाई त्यो सुविधा दिएको छ ।

यो बिडम्बना होला हाम्रो राष्ट्र बैंक र अर्थ मन्त्रालयल कहिले पनि मिलेको छैन । गभर्नर सुल्टो भए, अर्थ मन्त्रालय उल्टो छ, अर्थ मन्त्रालय सुल्टो भए, राष्ट्र बैंक उल्टो छ ।

पुनर्कर्जाको कुरा गर्नु भो यहाँले । पुनर्कर्जा त्यस्तो किसिमले दूरूपयोग हुन पाउँदैन । जुन स्टक्चर र सिनारियो उठेको छ । बरु के चाहीं हुन्छ भने, सानोतिनोमा जताततै डिभिएसन गरेकोले त्यो जुनसुकै भइरहेको उद्योगलाई पनि सरकारले तोकेको छ । यो यो क्षेत्र धेरै प्रभावित हो । जस्तो टुरिजम । म टुरिजम पेशामा पनि सम्बन्धित छु । मसँगग अहिले ४/५ स्टार होटल छ । बाराको अमलेखगञ्जमा छ । होटल इच्छा भन्ने मैले गरे । यसमा असार मसान्तसम्म यसको ब्याज पनि पेन्डिङ छ । पहिले दिएको आधारमा त्यसपछि तिर्नु भनेको छ । त्यसपछि कसरि तिर्छ कुरा अर्कै होला । तर हामीले कमसेकम त्यसमा लगानी त ५०/ ६० करोड बैंकको होला । तर २० करोड रुपैयाँ पुनर्कर्जा पाउने पनि त्यसलाई राष्ट्र बैंकले २ वर्ष निरन्तरता दिएन ।

उसको सोच त त्यहाँ पो छैन त । यो कुरा कहाँनिर मिलेको छैन भने तपाईंलाई म बताउँ योभन्दा अगाडी र अहिलेको कुरामा यो पुनरकर्जा, बैंकिङ, अर्थनीति कहाँ निर मिल्दो रहेछ भने यसमा पनि पोलिटिक्सले अलिकति उ (प्रभावित) गर्दो रहेछ । यो बिडम्बना होला हाम्रो राष्ट्र बैंक र अर्थ मन्त्रालयल कहिले पनि मिलेको छैन । गभर्नर सुल्टो भए, अर्थ मन्त्रालय उल्टो छ, अर्थ मन्त्रालय सुल्टो भए, राष्ट्र बैंक उल्टो छ । अव यहाँ चाहीं के भने अलिकति पोलिटिकल इन्ट्रेस्ट हो की ? हामी त्यसैले त पीडित भयौं ।

तपाईको सुझावमा यो मन्दिबाट बाहिर आउनलाई बुँदागत सुझाव के - के छन् ?

मन्दिबाट बाहिर आउनलाई पहिलो कुरा १ नं मा भने मैले कित्ताकाट नै खोल्नुपर्छ । कित्ता काट खोल्ने भइसकेपछि आफ्नो निजी सम्पतीलाई मान्छेले आफ्नै किसिमले चार कित्ता बनाएर बेच्न सक्छ । उसको आवश्यक्ता पनि पुरा गर्न सक्छ ।

कहाँ कहाँबाट एउटा भिरलाई लिएर डोजर लगाएर पर्खाल लगाएर मूल्य तय गर्दा तीन गुणा मूल्य हाल्दिए र अव घडेरी हो एउटा टुक्रा पाईयो यही भएपनि किन्न पर्यो भनेर किनेको छ ।

अर्को कुरा उसले आफ्नो मूल्यमा आफ्नो हिसावले सरल तरिकाले दिन पनि सक्छ । कहाँ कहाँबाट एउटा भिरलाई लिएर डोजर लगाएर पर्खाल लगाएर मूल्य तय गर्दा तीन गुणा मूल्य हाल्दिए र अव घडेरी हो एउटा टुक्रा पाईयो यही भएपनि किन्न पर्यो भनेर किनेको छ । भोलि न त घर बनाउन राम्रो हुन्छ अहिले यो जटिलताभित्र एउटा विषय चाहीं यो कित्ता काटको विषय सहज गर्दिनु पर्छ ।

प्लानिङ पर्मिट गर्ने मान्छेहरूलाई फस्ट प्रायोरिटी दिएर प्लानिङ पर्मिट दिने अथोरोटी यो यो तरिकाले प्लानिङ पर्मिट दिन्छौ, तपाईंहरूले जग्गा कलेक्सन गरेर बन्नुपर्ने ठाउँमा शहरहरू बनाउनुस भनेर यसलाई सहजीकरण गर्नुपर्‍यो । यो शहरी विकास मन्त्रालय र भूमिसुधार मन्त्रालय ठ्याक्कैका ठ्याक्कै भोलिका भोलिनै भेट हुन पर्‍यो । यसो गर्दा यो चलायमान पनि हुन्छ, नियन्त्रित पनि हुन्छ र पूँजी पनि संरक्षण हुन्छ ।

भोलि बैकंको पैसा डुब्यो भने पनि मान्छे त यो व्यवसायमा लम्पसार परेको उदाहरण पनि छ, उखाड भएको अवस्था पनि छ, डुवान भएको पनि छ । यसमा मेरो त ३६/ ३७ वर्षको अनुभव छ ।

दुईओटा मुख्य काम डे वान, डे टू गणना गर्दै गरियो भने धेरै सुधार हुन्छ । तेस्रो काम भनेको राष्ट्र बैंकलाई यो उद्योग उत्पादनशील वस्तु खपत गर्ने डरलाग्दो उद्योग होइन भन्ने कुरा बुझाउँनु पर्‍यो ।

यो रियल इस्टेट क्षेत्रमा मन्दी आउँदा अरू देशले कर छूट दिएर कारोबार बढाएका उदाहरण छन्, हाम्रो सरकारले चाहीं यस्ता छूट र सहुलियत दिन नसकेको हो कि नचाहेको हो ?
मलाई के लाग्छ भने, आम्दानी भइरहेको अवस्थामा कर महत्वपूर्ण कुरा होइन । जब आम्दानी हुन्छ भने रियलइस्टेटले पनि आफ्नै किसिमले मार्जिन मै आम्दानी गरेको हुन्छ । त्यो आधारमा कर छूट गरेर रियलइस्टेट व्यवसाय बढाउने हैन । रियलस्टेट व्यवसाय बढाउने तीनओटा सारगर्वित वा तत्वका रुपमा बताइदिसकें ।

भोलि बैकंको पैसा डुब्यो भने पनि मान्छे त यो व्यवसायमा लम्पसार परेको उदाहरण पनि छ, उखाड भएको अवस्था पनि छ, डुवान भएको पनि छ ।

छूट र सुविधाभन्दा पनि यसलाई नीतिगत रुपमा व्यवस्था गरेर काम गर्न सहज बनाउँनुपर्ने भन्ने तपाईंको भनाइ हो ?
हो, मैले यस अघि नै तीन ओटा कुराहरूः राष्ट्र बैंक, बैंकिङ र वाणिज्य बैंकको ब्याजदरको सुविधा बताएँ । त्यो त नीतिगत रुपमा नभइ बैंकहरूले पनि नसक्ने होला नि ? त्यसपछि मैले तपाईंलाई भूमि मन्त्रालय र सहरी विकास मन्त्रालय बताइदिएँ । यी तीन ओटालाई जोडेर गर्ने कि नगर्ने भनिदिनुस न । यो आधारमा हामी पनि गएका छौं । हामी यी कुराहरू सम्बन्धित ठाउँमा पुर्‍याउनलाई बोलिरहेका छौं । तर, भनेर केही लागेको छैन ।

मेरो अघिको प्रश्न के थियो भने रियल स्टे्ट क्षेत्रमा समस्या आइरा छ । केहि त डुब्छन् । सबै नडुबेपनि । त्यो डुब्दा जग्गावाला मात्रै डुब्छ की बैंकलाई पनि डुबाउँछ ?

मलाई नयाँमा अक्सर चाहीं तपाईंको ३ वर्षभित्र, २ वर्षभित्र भनौं न । २ वर्षको आगेमा गरेका फाइनान्सहरू, बैंकले यो पनि एउटा चलनचल्तीको मूल्य हो कारोबार भएको हो भन्ने गरेको आधारहरूलाई त अलिकति गाह्रो होला । तर सोभन्दा अगाडी पट्टीको पर्चेजहरूमा जसको ओडी नविकरण हुँदै आछ, जस्तै ईन्सटलमेन्ट हुँदै गाछ उनीहरूको स्थीति त डुब्ने देख्दिन ।

अन्त्यमा केही भन्नु छ ?

यो क्षेत्रको कुरा गर्दा खेरी मलाई भन्नै पर्ने कुराहरू यो बीचमा भनिसकें । अझै पनि भन्छु । नीतिगत जटिलता बनाएर व्यवसायीक हिसाबमा त्यो कुरालाई सधैभरी नराखौं । योभन्दा अगाडी भूमि सुधारबाट एउटा निर्णय गर्यो । यो कित्ताकाट त सारै अजर हुँदो रहेछ भनेर फुकाइ दियो । त्यहाँ केही गलत कुरा पनि भए होलान है । तर राम्रा कुराको पछि नराम्रो कुरा घुसाउने चलन छ के सरकारको । राम्रो कुरा के थियो भने कित्ताकाट फुकुवा थियो । के को आधारमा गर्नेभन्दा कसैले यो कृषि योग्य जमीन होइन, कृषि योग्यमा पर्दैन । कृषि योग्यलाई त पहिली खाताबन्दी गर्नुपर्‍यो नी त गभर्मेन्टले गएर । कित्ताकाट नगरिदिनु मान्छेको मर्काको कुरा पनि हो । फेरि कित्ताकाट र कित्ता रोकमा के छ भने, आज कित्ताकाट गरेर २० टुक्रा बनाउन सकिन्छ नी, भोलि फेरि त्यसलाई जोडेर एकै टुक्रा बनाउन पनि सकिन्छ । गभर्मेन्टले चाहँदा सक्छ । प्राइभेटले चाहँदा पनि सक्छ ।

अहिले त बाहिर विदेशबाट रेमिट्यान्स लिएर मान्छे आउँछ, उसलाई के लाग्छ भने गाउँ तिर ५ कठ्ठा जग्गा किन्न पाए हुन्थ्यो । तर कित्ताकाट रोकिदिएको छ ।

त्यो नीति पनि छ । रोक र जोड कुनै कुरै होइन । तपाईं तराई तिरकै कुरा गर्नु न । तराई तिरको जमीन ठूला - ठूला जिम्मुवाल मुखियाको छ । बाजे पण्डितहरूको छ । दुनियाँको छ । राजा महाराजाको पनि छ । त्यो जमीन कित्ताकाट गर्न नदिए त जनताले किन्न पाएनन् नी त। अहिले त बाहिर विदेशबाट रेमिट्यान्स लिएर मान्छे आउँछ, उसलाई के लाग्छ भने गाउँ तिर ५ कठ्ठा जग्गा किन्न पाए हुन्थ्यो । तर कित्ताकाट रोकिदिएको छ । किनभने त्यो जमीन कृषिको हो, त्यहाँ त छुनै पाउँदैनस भनेर। त्यो कुनै औचित्यको कुरा होइन, मेरो भनाइ । त्यसपछि मन्त्रालयले त्यो कुरा २ वर्षपछि बुझ्छ जस्तो लाग्छ । त्यसलाई फुकुवा गरेपछि त्यो मुद्दा न्याय क्षेत्रमा जान्छ ।

त्यो मुद्दा एउटा वकिलले कृषि योग्य जमीन मन्त्रालयले फुकुवा गर्‍यो भनेर रिट हाल्छ । रिट परेपछि त्यो नम्वर १ बेन्चमा पर्ला। प्रधानन्यायाधीशकै बेन्चमा पर्ला । अब त्यो रोकियो । रोकिएपछि २/३ ओटा पेशी वेटिङ भयो । त्यसपछि त्यो रिट जारी हुन्छ । अहिले चाहीं मन्त्रालयले काम नगर्ने भनेर रिट जारी भयो । अव नगर्ने भनेपछि फेरि कसरी जाने त रु कहाँ जाने के गर्ने कसैले केही बुझ्या छैन । जनतालाई कति मर्का पर्‍या छ। कित्ताकाट एउटा मात्रै फुकुवा हो भने कति फुक्छ फुक्छ । जग्गाको मूल्य पनि घट्छ । नियन्त्रण गर्ने कुरामा नियन्त्रण गर्नु, हामीले नगर्नु भनेको छैन ।

एउटा भन्नै पर्ने अर्को कुरा के हो भने राष्ट्र बैंकको मौद्रिक नीतिले के बताइरहेको छ भने यसलाई त लगानी गर्नुनै हुँदैन । यसलाई त उ (प्रतिबन्ध) नै गर्नुपर्छ । अनेक बाटोबाट फेरि यसैमा हुन्छ है, भोलि लगानी । तागतवालाको घुमिफिरि यहिं लगानी हुन्छ । बिना तागतवाला मात्रै मर्ने हो । त्यो कुरा जरुरी छैन । त्यसलाई नियन्त्रण गर्ने अरू कुरा सोचे हुन्छ । त्यो बाटो चाहीं नलिदियोस ।

अर्को कुरा शहरी विकास मन्त्रालयले यसलाई छिटो चासो देओस । २/ ४ दिनमा फेरि के हुन्छ थाहा छैन । अहिलेको मन्त्रीले जे इनिसियसन लिन खोज्नुहुन्छ । कुरा बुझ्न खोज्नुहुन्छ । कुरा बुझेकै बेला गरिदियो भने ठ्याक ठ्याक २/ ४ ओटा काम हुन्छ ।

(विस्तृत अन्तरवार्ताका लागि https://www.youtube.com/watch?v=iswOFLKo7s0&t=654s मा जान सक्नुहुनेछ ।)