श्रीलंका संकटको पछाडि घरजग्गाको भूमिका कति ? जथाभावी लगानी र मूल्य वृद्धिमा नेपाल पनि सँगसँगै  !

रमा सुवेदी

कोलम्बो । पछिल्ला वर्षहरुमा श्रीलंकामा जग्गाको भाउ निरन्तर बढिरहेको छ । निर्माण, कृषि आदि प्रयोजनका लागि जग्गाको माग उच्च छ । देशको पश्चिमी प्रान्तमा जग्गाको माग अझ बढी छ । 

गत वर्षको अन्तिम त्रैमासमा त्यहाँ आवासीय जग्गाको भाउ औसत मूल्य प्रति पर्च (१६.५ फिट बराबर) १६ लाख ५० हजार रुपी थियो । 

सो अवधिमा राजधानी कोलम्बोमा प्रति पर्च १ करोड १६ लाख ८० हजार रुपी थियो । देशको सबैभन्दा विकसित क्षेत्र पश्चिमी प्रान्त (कोलम्बो बाहेक) मा भने भाउ औसत प्रति पर्च १२ लाख ७० हजार रुपी थियो । 

श्रीलंकामा अहिले जग्गा जमिन स्थानीयहरुले मात्रै किन्न सक्छन् । तर विदेशीहरुले ९९ वर्षका लागि जग्गा भाडामा लिन सक्छन् । 

समग्रमा गत वर्षको अन्तिम त्रैमासमा घरको विक्री मूल्य अघिल्लो वर्षको सोही अवधिको तुलनामा २२ दशमलव ५३ प्रतिशतले बढेको छ भने अपार्टमेन्टको मूल्यमा यस अवधिमा १७ दशमलव ६८ प्रतिशतको वृद्धि देखिएको छ । योसँगै जग्गा र अपार्टमेन्ट दुबैको भाउ यस अघि कहिले नदेखिएको स्तरमा उक्लिएको छ । कोलम्बो बाहेक पिश्चमी प्रान्तमा आवासीय जग्गाको भाउ चाँहि घटेको पाइएको छ । 

केन्द्रीय प्रान्त र दक्षिणी प्रान्तमा जग्गाको भाउ क्रमशः २२ दशमलव ६ प्रतिशत र १९ दशमलव ४ प्रतिशतले बढेका छन् ।  गत वर्षको सोही अवधिको तुलनामा  कोलम्बो शहरमा सन् २०२१ को अन्तिम त्रैमासमा  जग्गाको भाउ साढे ३ प्रतिशतले बढेको छ । सोही अवधिमा उत्तरी प्रान्तमा जग्गाको विक्री मूल्य ४५ दशमलव १ प्रतिशत सम्म बढेको छ । 

गत वर्षको शुरु देखि नै बिजुलीको तार, पीभीसी पाइप र स्टिल लगायत निर्माण सामाग्रीको भाउ निरन्तर बढिरहेको छ । सिमेन्ट अभाव हुन थालेपछि वर्षको अन्त्यतिर यसको भाउ आकाशिएको थियो । यसका कारण पनि क्रेताहरुमाझ जग्गा किनेर वा भएकै जग्गामा घर बनाउनेभन्दा पनि विद्यमान अपार्टमेन्ट किन्ने प्रवृत्ति उच्च छ । यसका कारण कन्डोमिनियम (अपार्टैमेन्ट)को माग उच्च छ । 

अहिले अपार्टमेन्टको भाउ झन्डै १८ प्रतिशतले बढेको छ । यो भनेको औसत ३० लाख देखि ५० लाख रुपी हो । घर बनाउँदाको लागत पनि २० देखि ३० प्रतिशत महँगो बनेको छ । श्रीलंकामा  सन् २०१५ को अन्त्यसम्म जग्गाको भाउ खासै धेरै बढेको थिएन । सन् २०१६ को पहिलो त्रैमासयता भाउ क्रमशः उकालो लागिरहेको केन्द्र बैंकले सार्वजनिक गरेको तथ्यांकले देखाएको छ । 

जग्गाको भाउ विशेषगरी राजधानी कोलम्बोमा आकाशिएको छ । भाउ बढेसँगै घर जग्गा कर्जा पनि सोही अनुपातमा उकालो लागेको छ । कुल गाहस्थ्र्य उत्पादन (जीडीपी)मा घर कर्जाको हिस्सा पनि बढेको छ ।

गत वर्षको अन्तिम त्रैमासमा कन्डोमिनियम (अपार्टमेन्ट)को किनबेचमा उच्च वृद्धि भएको छ । यो बजार सन् २०२० को अन्तिम त्रैमासको तुलनामा ४९ प्रतिशत र सन् २०२१ को तेस्रो त्रैमासको तुलनामा ४८ दशमलव ४ प्रतिशतले बढेको छ । 

मुद्रास्फीतिको दबाब बढिरहेको छ । परम्परागत लगानीका क्षेत्रबाट हुने मुनाफा प्रतिफल तुलनात्मक रुपमा न्यून रहेकोले पनि पछिल्लो समय लगानीकर्ताहरुले गैर–परम्परागत लगानी क्षेत्रतर्फ लागिरहेका छन् । यस्तोमा अपार्टमेन्टमा लगानी गर्ने प्रवृत्ति बढेको छ । पछिल्लो समय बैंक कर्जा महँगो बनेपछि बैंकबाट कर्जा लिने क्रम  घटेको छ । बैंकबाट कर्जा लिएर किनबेच गर्नेहरु ३० प्रतिशत हाराहारीमा छन् भने आफ्नै पैसा हालेर किन्नेको संख्या ७० प्रतिशत हाराहारी भएको श्रीलंकन राष्ट्रबैंकको तथ्यांकले देखाएको छ । 

श्रीलंकाको प्रोपर्टी पोर्टल लंका प्रोपर्टी वेव मा उपलब्ध तथ्याङ्क अनुसार २०१० देखि २०१५ सम्म स्थिर रहेको घरजग्गाको मूल्य २०१६ देखि सिधा रेखामा उकालो लागेको थियो । जग्गाको मूल्य र किनबेच बढ्नुको पछाडि बैंकहरूको लगानी पनि सिधा रेखामै उकालो लाग्नु प्रमुख कारण हो ।

श्रीलंकामा आर्थिक संकट देखिएकै वर्षबाट घरजग्गाको मूल्य र बैंकको लगानी ह्वार ह्वार्ती बढेको देखिन्छ । श्रीलंकको अर्थतन्त्रलाई नजिकबाट नियालेका एक बैंकरका अनुसार श्रीलंकको आर्थिक संकटका पछाडी घरजग्गाको अनिन्त्रीत मूल्य वृद्धि र बैंकहरूको लगानीको पनि हात छ । तर सबै संकट घरजग्गा क्षेत्रले मात्रै भने ल्याएको होइन । 
उनका अनुसार श्रीलंकको अर्थतन्त्र बिग्रिनुमा महँगो ब्याजदरमा लिएको ऋण, सामाजिक सुरक्षाका योजना,भ्रष्टाचार लगायतका कारणहरू प्रमुख हुन् । त्यसमा रियल इस्टेट क्षेत्रको पनि भूमिका पक्कै छ ।

सन २०१४ सम्म डेढ खर्ब रुपी मात्रै बैंकको लगानी रहेको श्रीलंकको रियल इस्टेटमा २०१६ मा करीब ४ खर्ब रुपी पुगेको थियो । २०१८ मा आइपुग्दा उक्त लगानी बढेर साढे पाँच खर्ब रुपी भन्दा बढी पुगेको थियो । जुन श्रीलंकको जीडीपीको करीब ४ प्रतिशत हो ।

त्यस्तै मूल्य वृद्धिको हिसाबमा पनि २०१६ पछि त्यसै गरी ग्राफहरू उकालो लागेका थिए । २०१५ सम्म ४० लाख रुपी रहेको प्रति पर्च जग्गाको मूल्य २०१६ मा एकैपटक ७० देखि ७५ लाख प्रति पर्च पुगेको थियो । २०१८ मा आइपुग्दा उक्त मूल्य बढेर प्रति पर्च १ करोड रुपैयाँ नाघ्दा २०१९ मा उक्त मूल्य १ करोड २० लाख रुपी सम्म पुगेको थियो । अहिले त्याहाँ प्रति पर्च जग्गाको मूल्य १ करोड ५० लाख रुपी हाराहारी पुगिसकेको छ ।

नेपालको अवस्था कस्तो छ ?
नेपालमा अहिले घरजग्गाको मूल्य वृद्धि र बैंकहरूको लगानीको विषयलाई लिएर विज्ञहरूले चिन्ता जाहेर गरिरहेका छन् । देश श्रीलंका भइसक्यो वा श्रीलंकको बाटोमा गइसक्यो भन्ने अवस्था होइन । तर नेपालको अर्थतन्त्र पनि कम जोखिम युक्त छैन ।

सन २०१६ मा श्रीलंकको अवस्था जस्तो थियो नेपालको अवस्था अहिले ठिक त्यस्तै छ । यतिबेला धेरै कुरामा ख्याल गरिएन भने ढिलो चाँडो नेपालको अवस्था पनि श्रीलंकको जस्तै हुने अर्थविदहरूले चेताजनी दिंदै आएका छन् ।

नेपालमा कोभिडपछिको २ वर्षमै घरजग्गाको मूल्य २/३ गुणा बढीसकेको छ । बैंकको लगानी पनि कोभिड पछि झन धेरै बढेको छ । जग्गाको मूल्य दिन दुई गुणा र रात चौगुाण बढ्नुको पछाडी बैंक तथा वित्तीय संस्थाले गरेको अनधिकृत लगानी एउटा प्रमुख कारण हो ।

राष्ट्र बैंकका अनुसार घरजग्गा कर्जा शीर्षकमा अहिलेसम्म साढे ५ खर्ब रुपैयाँ भन्दा बढी कर्जा प्रबाह भएको देखिन्छ । तर बैंक तथा वित्तीय संस्था परिसंघ (सिबिफिन) का अनुसार अन्य शीर्षकमा गएको कर्जा, पुनर्कर्जामा गएको कर्जा सहित कुल कर्जा (४७ खर्ब रुपैयाँ) को ३० प्रतिशत अर्थात करीब १४ खर्ब रुपैयाँ भन्दा बढी रकम घरजग्गा क्षेत्रमा लगानी भएको छ ।

यसरीअहिले नेपालमा घरजग्गा क्षेत्रमा बढेको बैंकको कर्जा प्रबाह र अत्यासलाग्दो घरजग्गाको मूल्य वृद्धि, श्रीलंकाको सन २०१६/१७ मा भएको बैंकको लगानी र मूल्य वृद्धिका संकेत समान छन् । अहिले नेपालको अर्थतन्त्रलाई सही बाटोमा ल्याउन आवश्यक कदम नचाल्ने हो भने नेपालको अवस्था पनि श्रीलंकाको जस्तो हुन्न भनेर ठोकुवा गर्न नसकिने विज्ञहरूले बताएका छन् ।

प्रतिक्रिया [0]