लिलामी घरजग्गा खरिद गर्दै हुनुहुन्छ ?

सजगता अपनाउनु बुद्धिमानी

ममता थापा

काठमाडौं । घरजग्गा खरिद गर्ने क्रममा कसैलाई बजार मूल्यभन्दा सस्तोमा किन्ने अवसर पनि जुट्न सक्छ । यो अवसर लिलाम भएको जग्गाबाट सम्भव छ । लिलाम भएका घरजग्गालगायत सम्पत्ति सामान्यतया बजार मूल्यभन्दा केही सस्तो पर्ने भएकाले यसतर्फ धेरैको आकर्षण पनि हुन्छ । यस्तो सम्पत्ति बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले लिलामीमा बिक्री गर्छन् । बैंकहरूले नियम पुर्‍याएर लिलामीमा बिक्री गर्ने भए पनि ग्राहकले किन्नुअघि यसबारे विस्तृत जानकारी राख्दा उचित हुन्छ । लिलामी घरजग्गा खरिद गरेपछि प्रक्रियागत झन्झट नआओस् भनेर  सचेत हुन जरुरी छ ।

बैंकहरूले दुई किसिमको धितो सम्पत्ति लिलाम गर्ने गर्छन् । बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले कुनै कर्जा असुली नभए सुरक्षणमा रहेको धितो लिलाममा बेचबिखन गरी बाँकी साँवा र ब्याज उठाउन सक्छन् ।

यसैले कर्जा असुल गर्ने सिलसिलामा धितो लिलामी गर्दा लिलाम बिक्री नभए बैंकले आफ्नो नाममा पास (सकार) गरेर राख्छ । यसरी बैंकले ऋणीको सम्पत्ति आफ्नो नाममा आएपछि लिलामीमा खुलाउँछ । अर्को, ऋणीले कर्जा भुक्तानी गर्न नसकेको अवस्थामा  चुक्ता गर्न बैंकहरूले ३५ दिने सूचना जारी गरेर अवधि तोकिदिन्छन् र उक्त अवधिमा चुक्ता गर्न नआए सम्पत्ति लिलाम गर्ने चेतावनी दिइएको हुन्छ ।

साथै, बैंकहरूले अन्तिम प्रक्रियाका लागि राष्ट्रिय स्तरका दैनिक पत्रिकामा ७ दिने सूचना प्रकाशित गरेको हुनुपर्छ । यस्तो सूचनाबारे ऋणी जानकार भएको हुनैपर्छ । यसो भएपछि त्यस्तो लिलामी सम्पत्तिमा ऋणीबाट झमेला खेप्नुपर्दैन ।

साथै, लिलामीको सम्पत्ति खरिद गर्दा ग्राहकले सामान्य अवस्थाको सम्पत्ति खरिद गरेजस्तो सहज नहुने  र यसो भए के गर्ने भन्नेबारे पूर्वसावधानी राख्नु जरुरी छ ।  किनभने, लिलामी प्रक्रिया पनि सामान्य खरिद बिक्रीभन्दा धेरै समय लाग्न सक्छ । यसबीच आउने अड्चन कानुनी कार्यविधि, अंशियारको दाबीजस्ता विभिन्न कानुनी झमेला आउने सम्भावना पनि हुन्छ ।

बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले सम्पत्ति लिलामी सबै कानुनी प्रक्रिया पु¥याउने भएकाले खरिद गर्न ढुक्क हुन सकिने बैंक विज्ञ अनलराज भट्टराई दाबी गर्छन् । यद्यपि यसबारे सबै जानकारी भने खरिदकर्ताले राख्नुपर्ने उनको भनाइ छ । ‘बैंकहरूले कानुनी मान्यता हुने गरी प्रक्रिया पुर्‍याएर ‘डक्ट्रिन अफ इन्डोर म्यानेजमेन्ट’ गर्ने भएकाले लिलामीको सम्पत्ति किन्दा अप्ठेरो हुँदैन । बैंकले सबै कागजात हेरेर पहिल्यै मूल्यांकन गरिसकेको हुन्छ । त्यस्ता सम्पत्ति दृष्टिबन्धक भएका हुन्छन् । यसमा उति डराउनुपर्दैन,’ उनले भने, ‘तर कहिलेकाहीँ यस्तो लिलामी सम्पत्तिमा अनावश्यक मुद्दा, झैझगडाले गर्दा झमेला खेप्नुपर्ने  त्रास भने हुन्छ । ऋणीले मुद्दा हाल्ने, कम भ्यालुमा बेच्यो भनेर दोषारोपण गर्ने, सम्पत्तिमा अरूले अनैतिक दाबी विरोध गर्न सक्छन् ।’

जस्तो, बसिरहेको घर लिलामीमा बिक्री भएको छ भने पनि घर खाली नगर्ने यस्ता समस्या हुन सक्ने उदाहरण उनले दिए ।

यस्ता झमेलामा नपर्न लिलामी घरजग्गा खरिद गर्नुअघि लिलाम  सम्पत्ति ऋणीको एकल अंश हो वा अरू दाजुभाइको पनि भाग लाग्ने हो भनेर बुझ्दा राम्रो हुन्छ । किनभने, यस्तो धितो राख्दैमा ऋणीले अरू अंशियारको पनि मञ्जुरी लिएकाले यसमा किचलो हुन सक्ने भएकाले पहिला नै थाहा पाउँदा सहज हुन्छ । अंशबन्डा नभएको सगोलको सम्पत्तिमा पछि दाबी गरेर मुद्दा हाल्दा कानुनले त्यस्ता अरू हिस्साको सम्पत्तिलाई अदालतले बदर गर्न सक्छ ।

विवादास्पद लिलामी घरजग्गाहरू अन्य संस्थाबाट पनि रोक्का भएका हुन सक्छन् । यसो भयो भने घरजग्गा नामसारीमा लफडा पनि हुन सक्छ । यसैले यसबारे सजग हुन जरुरी छ ।

बैंकले यस्तो घरजग्गाको मूल्य निर्धारण नीतिगत व्यवस्थामा रहेर गर्छ । तर, खरिदर्ताले यसबारे सम्बन्धित घरजग्गा रहेको स्थानमा गई स्थानीय छिमेकीसँग चलनचल्तीमा रहेको मूल्यबारे सोधपुछ गर्नु जरुरी छ । यस्तो घरजग्गाको मूल्य खरिदमा चलनचल्तीभन्दा कम हुन्छ ।  यसबारे राष्ट्र बैंकले गरेको नीतिगत व्यवस्थामा भनिएको छ, ‘राष्ट्र बैंकअनुसार सकार गर्दा धितोको प्रचलित बजार मूल्य वा धितो सकार गर्न अघिल्लो दिनसम्मको सम्पूर्ण लेना रकममध्ये जुन कम हुन्छ, सोही मूल्यमा मूल्यांकन गर्नुपर्छ । ’

यससँगै बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले यदि धितोको बजार मूल्य कर्जाको लेना रकमभन्दा कम भए सो बराबरको रकम सोही आर्थिक वर्षमा नाफा÷नोक्सान हिसाबमा खर्च लेख्ने बेहोरा लेखा नीतिमा उल्लेख गर्नुपर्छ ।

तर, यसरी मूल्यांकन गर्दा त्यस्तो गैरबैंकिङ सम्पत्तिबापतको रकम सम्पूर्ण रूपमा हिसाब मिलान नभएसम्म लेना रकममध्येको ब्याज रकमलाई नाफा÷नोक्सान हिसाबमा आम्दानी जनाउन पाइने छैन । त्यस्तो रकमलाई गैरबैंकिङ सम्पत्तिबापतको नोक्सानी व्यवस्थामा सार्नुपर्नेछ ।

संस्थाले धितो सुरक्षणलाई गैरबैंकिङ सम्पत्तिको रूपमा सकार गर्दा तथा सकारेको गैरबैंकिङ सम्पत्ति लिलाम बिक्री गर्दा २५ लाखभन्दा बढी कर्जा रकम बक्यौता रहेको ग्राहकको सुरक्षण सम्पत्तिलाई गैरबैंकिङ सम्पत्तिको रूपमा सकार गर्दा सम्बन्धित पक्षलाई अनिवार्य कालोसूचीमा समावेश गर्नुपर्छ ।

तर, २५ लाखसम्मको कर्जाको हकमा सम्बन्धित बैंक वा वित्तीय संस्थाले नै निर्णय गरी कालोसूचीमा समावेश गर्न सक्छन् ।

संस्थाले आफ्नो नाममा रहेको गैरबैंकिङ सम्पत्तिको लिलाम गर्नुपूर्व स्वतन्त्र मूल्यांकनकर्ताबाट यथार्थपरक मूल्यांकन गराउनुपर्छ ।  धितो सुरक्षण÷गैरबैंकिङ सम्पत्ति लिलाम सम्बन्धमा इजाजतपत्र प्राप्त संस्थाले पारदर्शी व्यवस्था गरी बैंक तथा वित्तीय संस्थाको हित संरक्षण हुने गरी बिक्री गर्न राष्ट्र बैंकले भनेको छ । बैंकहरूले लीलामीमा बिक्री गर्ने जग्गा विश्वसनीय हुने नेपाल बैंकर्स संघका अध्यक्ष भुवनकुमार दाहालले बताए । ‘बैंकले बोलकबोलमा लिलामी घरजग्गाको खुलाउँदा खरिद गर्न इच्छुक ग्राहकले आफू स्पष्ट हुन चाहे बैंकमा गएर बुझ्न सक्छन् । बैंकले पनि लिलामी गर्न लागेको घरजग्गाको सबै कागजात दिन्छन् । ग्राहकले चाहेको सूचना पुगेन भने बैंकमा गएर लिन सक्छन्,’ उनले भने ।

लिलामी घरहरूमा कानुनी रूपमा सहज भए पनि घरमा बसेकाले खाली नगर्ने समस्या हुने गरेको संघका अध्यक्ष दाहालले सुनाए । बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट चालू आवको मंसिरसम्म ३५ खर्ब २२ अर्ब रुपैयाँ कर्जा प्रवाह  भएको छ । बैंकर विज्ञ अनलराज भट्टराई उक्त कुल कर्जाको करिब ६६ प्रतिशत कर्जा घरजग्गा सम्पत्तिको धितोको आधारमा प्रवाह भएकाले सबै कर्जा असल हुन नसक्ने हुँदा अधिकांश कर्जा लिलामीको अवस्थामा पुगेको औंल्याउँछन् । उनले  आजभन्दा १० वर्षअगाडि करिब १३ खर्ब रुपैयाँ ऋण प्रवाह भएकामा अहिले बढ्दै गएकाले लिलामीका घरजग्गा पनि बढेको बताए ।

प्रतिक्रिया [0]